新盤加價成風：多盤齊升掀升浪｜一文拆解發展商「加價推售、削減優惠」實際考量
隨著樓市氣氛改善及成交量回升，發展商的銷售部署明顯調整，不再如早前般大幅折讓。目前市場呈現兩種加價方式：部分新盤直接加價，測試市場反應；更多項目則維持面價，但透過削減回贈及折扣變相加價。這些舉措反映發展商對後市信心增強，定價主導權漸轉回賣方，買家的入市成本亦相應提高。
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直接加價：優質鐵路盤領漲
樓市掀起加價潮，坐擁地利優勢的鐵路盤取態尤為進取，發展商更直接調升定價。綜合傳媒報導，由新世界及港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸滶晨系列備受矚目。項目憑藉南區豪宅地段及鐵路雙重優勢，發展商趁銷情轉旺乘勢出擊，早前更新價單加推26伙高層單位，加價幅度最高達6.4%。
加推單位主打一、兩房，折實入場費逾1,159萬元，最高達1,710萬元。當中個別兩房戶兩個月內兩度提價，累積加幅約7%，折實呎價衝破27,000元。隨著餘貨遞減，發展商明顯轉趨惜售，不再急於低價求售，旨在爭取更佳利潤。
個別單位三度加價 累升約22%
項目部分單位已三度調整售價，升勢顯著。其中第1B座38樓A室，實用面積486平方呎，兩房戶。該單位最新定價調升至1,759.8萬元，較前次定價1,654萬元上調105.8萬元，升幅約6.4%。回溯至首張價單定價1,442.9萬元，該單位累積加價達316.9萬元，總升幅約22%。
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圖一：滶晨
錦上路站柏瓏I及柏瓏III亦加入直接加價行列，更新價單調升十多伙售價，幅度介乎1.4%至7.1%。鐵路盤盤源稀缺，兼具強勁租務需求，發展商重掌定價權，往往率先引領升勢。
至於新盤重鎮啟德區，樓價亦見止跌回穩。THE HENLEY III加價2%，啟德海灣第1期亦上調部分單位定價，個別加幅達4.7%，反映區內庫存壓力漸消，發展商遂試探加價，力求增加利潤。
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圖二：近期加價的新盤
削減折扣：「隱形加價」更具實效
相比直接加價，不少發展商亦傾向削減折扣。這種手法在帳面上較不顯眼，但對買家而言，實際支出同樣增加。
當中最進取的例子為萬科香港的大埔上然系列。項目在一個月內多次更改價單，最高折扣率由去年的16%輾轉下調至僅6%。以一個700多呎的三房單位計算，定價不變，但因折扣大減，折實價由950多萬升至1,070多萬，實際升幅高達12%。大幅削減優惠，顯示發展商認為區內購買力已回復，不再需要大幅劈價求售。
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圖三：上然系列
同類情況亦見於宏安地產北角101 Kings Road，其最高折扣由27%急降至16%，變相加價超過一成。至於九龍灣泰峯及啟德DOUBLE COAST III，亦分別減少2%及1%折扣。這種策略勝在靈活，發展商可隨市況調整優惠幅度去控制價格，既可避開批評「坐地起價」，也展現圓熟的銷售技巧。
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圖四：近期削減折扣的新盤
新盤攻勢：DEEP WATER SOUTH 6B期上載樓書與長遠部署
除將貨尾加價外，全新樓盤推售步伐亦見加快，顯示發展商看好後市，付諸行動。DEEP WATER SOUTH 6B期 Grande Blanc早前上載售樓說明書，銷售蓄勢待發。現時多個餘貨盤紛紛加價，該盤開價策略將成市場風向指標。若定價進取，可進一步確認升市；若定價克制，則有望乘勢吸納市場購買力。
與此同時，個別成交亦值得參考。元朗朗天峰將一個早前撻訂的一房單位重新上架，定價較舊價大幅調升25%。這雖屬個別單位的特殊操作，未必反映全盤策略，但訊號相當清晰：發展商惜售，寧願持有單位也不願以舊低價重售，反映其持貨能力強，且看好未來樓價。
供應層面上，地政總署數據同樣顯示發展商轉趨積極。今年1月錄得3項預售樓花新申請，共涉1,339伙，為近5個月最多，包括油塘東源街的大型項目。發展商加緊申請遠期樓花，一方面旨在鎖定客源及回籠資金，另一方面亦反映其預期未來兩三年樓市環境有利銷售，因而加快部署。
發展商策略的三重解讀
綜合逾十個新盤的加價或削減優惠行動，加上Grande Blanc等全新項目登場，發展商當前策略可歸納為三重解讀：
第一，庫存壓力紓緩。過去兩年息口高企，發展商為求清理積存單位，不惜以成本甚至虧本價推售。如今相繼加價，反映其資金流轉趨充裕，或評估餘貨已減至安全水平，銷售策略遂由著重銷量轉為爭取價格。據28Hse數據，截至2月1日，一手貨尾量為16,742伙，較年初的17,603伙按月減少861伙，跌幅約4.89%。
第二，激發入市意欲。樓市正值轉勢，買家普遍擔憂遲買需付更高代價。發展商藉微調價格或削減優惠，釋出市況見底回升的訊號，利用買家恐防錯失良機的心態，促使觀望者加快入市。
第三，重整價格指標。隨著新界及市區多個大型新盤陸續登場，發展商需建立新價格指標。上調餘貨價格有助拉高區內平均呎價，為日後推出的全新期數或項目預留加價餘地。
總結：價量齊升初現 買家宜審慎部署
總括而言，一手市場普遍加價及削減優惠，配合全新項目蓄勢待發，反映樓市走勢轉變，由成交回升逐步邁向價量齊升。展望後市，受惠於息口明朗化及經濟復甦，新盤價格料將拾級而上。惟考慮到二手市場仍有大量放盤待消化，樓價難以在短期內大幅飆升，預計後市將穩步上揚。
面對發展商加價，準買家務必保持冷靜，切勿因削減優惠而恐慌入市。計算置業成本時，應撇除面價干擾，精算最終折實呎價，並與同區二手樓價仔細比對。升市初期，優質盤源固然率先反彈，但買家仍需量力而為，挑選抗跌保值及具長遠升值潛力的物業，方為上策。
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