網上銀行物業估價系統存偏差？低層單位被低估！

28Hse最新研究報告顯示，香港網上銀行物業估價系統存在明顯偏差。團隊追蹤2025年4月1日至6月30日，全港共5540宗物業成交個案，發現低層單位估價普遍偏低，而高層單位則傾向被高估。

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高層估價較寬鬆低層估價普遍偏低

研究發現，高層單位（21樓以上）約70%的估價達到或高於成交價，顯示銀行估價相對寬鬆；反觀低層單位（1至10樓），只有不足50%的估價能符合成交價，反映低層單位多被低估。

嘉湖山莊及太古城案例分層估價差異明顯

以嘉湖山莊及太古城兩個成交量較大的屋苑為例，低層單位估價與成交價的偏差分別達-1.55%及-9.23%；中層單位方面，嘉湖山莊略高於成交價（+0.89%），太古城則仍低於成交價（-4.97%）；而高層單位則普遍貼近甚至高於成交價，偏差介乎+0.17%至+2.48%。

屋苑 1–10樓 11–20樓 21樓以上嘉湖山莊 -1.55% +0.89% +2.48% 太古城 -9.23% -4.97% +0.17%

貝沙灣個案顯銀行邏輯問題

此外，研究發現部分個案中低層單位的每平方呎價格竟高於高層，估價邏輯存疑。以貝沙灣第1期第1座32樓B室（689平方呎）及33樓B室（702平方呎）為例，兩者估價均為1,379萬港元，但33樓單位面積較大，呎價較32樓低約1.86%。此類估價差異或影響買家融資能力及賣家議價空間。

估價系統偏重樓層高層獲利較多

報告認為，銀行估價系統對樓層高度權重過重，未能充分反映低層單位的市場需求，造成系統性低估現象。此發現對置業人士及物業交易雙方具有重要參考價值。

專家建議：多角度核實估價保障置業利益

為保障置業利益，28Hse研究團隊建議買家應比較同屋苑不同樓層估價，發現異常可申請人工估價；參考最新成交數據，確保估價貼近市場；必要時諮詢專業物業顧問或估價師；並善用28Hse 免費物業估價工具，獲取更準確的參考數據。

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