【東方日報產評】港營商環境未穩　樓市盤整仍須時

今年差不多過了半年，香港經濟雖不至於太差，但尚不見得已復舊觀。5月香港採購經理指數(PMI)仍處盛衰分界線以下；觀黃金地段，依然不難發現空置商舖；一手樓市一定程度靠內地客支撐，二手樓價則未能言見底。對於有投行指，港樓價有望止跌回穩，明年看升，是對經濟景氣樂觀下的判斷。只是，如今中東局勢未明，美國市場風險累積，實不利企業投資及資本市場表現；且3至5月本地失業率仍見上升，5月破產呈請創5年新高，就業市場不無暗湧。即使樓市已大跌，相信低位盤整需時。更重要的是，新經濟時代，合理的土地資源可支持經濟民生發展，但相關投資不再是主導經濟前景的單一因素，故別期望昔日炒樓日子重來！

次季以來，美國的關稅政策給世界帶來大麻煩，美元、美債、美股三殺頻現，加上美國財政問題惡化，確有部分資金流出美國，東來亞洲，香港是其中一個資金停泊點。見到香港新股市場持續轉旺，吸引資金流入；港元拆息低企，按揭利率大跌；加上如今香港實際按揭利率僅約1.8厘，存款利率也不高，轉租為買，買樓收租坐享3厘息，確實不乏理由，這是近季樓價有喘穩迹象的其中一個原因。

之不過，同一時間，全球關稅戰下，外貿形勢嚴峻，出口貿易業難言好；旅遊旺丁不旺財，傳統零售餐飲備受消費降級及平台經濟夾擊。至今為止，已有多家上市餐飲股發盈警或錄盈利大倒退，化妝品等消費市道仍在捱打，夜經濟至今未見恢復舊觀。故客觀而言，營商環境可以說不無改善，但尚未能說得上是好。

觀寫字樓及商舖等商用物業供需仍然處於失衡狀態，大概現在是處於多了業主肯面對現實着手調整物業組合，減價套現以降低槓桿的階段。理論上商用物業價格回落至相對合理的水平，有利改善營商條件，奈何如今內外宏觀形勢錯綜複雜，香港經濟顯然需要下更大努力來提升對外的吸引力。

至於住宅樓市，租金有價，支持着樓市的投資需求，尤其內地專才、學生來港發展，誠然也能為住宅買賣及租務市場帶來支持，否則情況更差。之不過，在本地景氣確認重新踏上明確的增長軌道前，本地居民自置居所的需求仍未見得太過雀躍，畢竟職位和薪金增長都說不上是十分穩定，置業信心未完全回復，更何況觀乎長遠住屋供應續增，通脹溫和，兩地交通便利與民生融合，嚴格而言兩地邊界的資產價格分野也開始變得模糊，對香港樓市的影響，尚未完全反映。

此外，數碼新經濟下，經濟增長模式已有別於過去依賴「非樓即股」的資產增值概念，而更着重傳統行業與創新科技的結合，以及香港與整個大灣區甚至放眼亞洲與中東地區的經貿金融聯繫。故樓價即使回穩，意味資產價格穩定，是好現象，但不值得亢奮，皆因這不代表樓市瘋炒的日子會再來，期望合理的樓價能助市民安居樂業，加強香港綜合營商環境競爭力，吸引資金與人才落戶，才是踏踏實實長遠發展經濟的正確態度。

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