【撥雲見日】4個令你值得2023年買樓的利好原因
「通關」近半年，復甦的威力似暫時減弱，港股高位回吐，成交漸減，影響投資氣氛，拖累二手住宅交投回軟。不過，相信下半年加息期將告結束，加上復常帶來的經濟效應陸續發酵，將令樓市「撥雲見日」，重見青天，相信後市會重拾上升動力，故維持全年樓價升約10%至15%的預測。
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出，市場憂慮加息及經濟前景，影響入市意欲，二手住宅物業交投及樓價升幅的確有放緩跡象，從新盤持續熱賣可見，樓市購買力仍然熾熱，只是受到美國加息周期未完，以及市場憂慮內地與香港經濟復甦速度未如預期等因素影響，觸發港股調整，影響市場氣氛，拖累樓市，買家觀望二手走勢；同時新盤採取「求量不求價」策略，開價貼近二手，搶去市場大部份購買力。二手業主因樓市已擺脫低潮期，而且持貨力強，不願減價放售，導致不少成交拉鋸，樓市資金「水向低流」，傾斜向低價開售的新盤，致令樓市出現「一手暢旺、二手拉鋸」的情況。
香港僅復常半年，復甦需時，短期難免波動。料下半年利淡因素逐漸消散，並現4大利好因素，支持樓市重拾上升動力：
利好因素一：經濟向好，利好樓價
通關已屆半年，帶來的經濟效果料於下半年浮現，旅遊、飲食、零售、保險、航運業均現復甦跡象，評級機構紛紛調高香港的經濟增長速度預測，估計全年本地生產總值（GDP）可達3.5%至5.5%，升幅遠遠拋離主要競爭對手新加坡。樓市是經濟產品，樓價的走向與GDP有高度的一致性，樓市隨GDP同步齊升，加上市場預期中央或即將提出全面刺激措施提振內地經濟，相信內地與香港的經濟增長將帶動樓市加快復甦，為本港樓價帶來支持。
利好因素二：租金回升
受到通關刺激，上半年租金已由低位回升，美聯「租金走勢圖」今年5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.56元，按月升約0.9%，連升4個月，並創15個月新高(見圖三)；若以今年首5個月計算，租金已上升約3%，升幅創6年同期新高。隨着暑假來臨，踏入租務旺季，料租金將持續上升。租金回升除了吸引投資者入市外，亦會令部份租客轉租為買。事實上，在租金上升，息口有望穩定下，利息支出較租金為低。以一個樓價600萬的單位為例，以9成按揭，按揭利率3.5厘計算，供款三十年總利息支出約350萬元，平均每月約9,700元；而一個市值600萬元的單位，若以估計現時月租1.3萬元計算，假使未來三十年間業主都不加租，估計總租金開支亦達到468萬元，租樓的支出遠遠高於供樓的利息支出。
利好因素三：逾3萬個購買力待釋放
近5年半間，香港先後經歷貿易戰、社會事件、新冠疫情持續等因素影響，樓市交投進入漫長的「冰封期」，2018年至今平均每月僅錄得3,800宗二手住宅成交，較辣招推出後的2011年至2017年間平均每月約4,300宗，低近12%，以此計算過去5年半間積壓需求達約32,100個，當利淡因素消去，利好因素會釋放需求，即使只釋放一半，亦達1.6萬個，相等於約4個月的二手成交量。
利好因素四：息口見頂
銀行爭出按揭優惠 現金回贈創07年有紀錄以來新高 按揭市況方面，經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示，今年銀行對按揭業務的取態轉趨正面，加上樓按市場競爭激烈，各銀行為追趕按揭業務，推出的按揭產品及策略亦更為多元化，提供的現金回贈更一直創新高。此外，近年愈來愈多首置人士透過按揭保險計劃申請高成數按揭，而銀行亦針對有關買家提供較優惠的現金回贈，如貸款額達500萬元或以上，透過選用按揭保險，現金回贈可高達2.8%，創下自2007年有紀錄以來的高水平。
此外，透過經絡按揭轉介研究部對今年多個熱賣新盤作出統計，顯示逾八成買家均採用建期付款方法，反映近年愈多新盤買家透過建期付款並使用高成數按揭入市。張顥曦表示，政府可因應時機，逐步放寬首置人士購買樓花按保的樓價上限，最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元放寬至800萬元；而最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元放寬至1,000萬元。此舉亦可讓樓花買家即時上會，避免當物業在落成時，遇上估值不足而需要抬錢上會等風險，此外亦能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用。
展望下半年，隨着眾多利淡因素消散，利好抬頭，樓市「撥雲見日」，復現明朗，將吸引積壓的購買力入市，令一二手交投有望齊升。一手受惠經濟復甦及新盤低價策略，下半年表現大有機會持續亮麗，料全年新盤成交可達16,000宗，較去年升約7成半；下半年二手交投亦有望在利好因素刺激下加快，料全年成交可達50,000宗，較去年升約3成半，即全年一手及二手交投與年初的預測相若，並維持全年樓價升約10%至15%的預測。
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