【龔成專欄】多年前高位賣樓擁700萬 幸運女子的疑惑：應否再買樓？
一名40多歲的中年女子，數年前幸運地在樓價高位賣樓，避過樓市大跌，兼擁有700萬的現金。但她其後失業，現時每月要靠積蓄付租金，故當她見到樓價近月已跌至她可負擔的水平，即感到「心大心細」，不知道應否重新買樓自住。
投資書籍作者兼股評人龔成認為，女事主可考慮兩個選擇：其中是用掉一半現金（350萬）買一個小單位自住，餘下資金拿來買收息股；但若擔心樓市會再跌，她亦可以維持租樓，改為把700萬資金拿來買一籃子的投資工具，包括平穩增長股、收息股、債券及年金等。這樣可較安全地一邊「滾大資金」，一邊留意樓價會否再跌至更合理水平，屆時再決定是否入市。
【理財個案：賣樓多年，應否再上車？】
龔成老師：
龔成老師，你好！我是一個40多歲的女士。多年前賣樓，有一筆錢（約700萬），但已租樓多年，現時沒有工作，每月大部分支出是租金$15000
希望你能夠建議個資產配置規劃，利用手持以下大約7百萬資產，讓我繼續過著退休的生活。
同時，見樓市近年下跌，我又想重新做回業主，兩樣同時做到，可行嗎？
- 港幣65%（部分是定期）
- 外幣2%
- 債券21%
- 股票5%
- 強積金7%
讀者敬上
龔成老師分析：
如果要這刻置業，對沒有收入來說的你，將要用大量資金作首期，你就較難有現金流收入。如果想要每月都有一定的現金流，助你繼續過退休的生活，你就較難置業，這是一個兩難的問題。
以下有幾個方案，你可以參考下，每個方案都有各自的利弊：
方案一：你將$700萬資金，其中的$350萬買樓，餘下的$350萬則投資一些現金流工具。
你可以嘗試尋找一些較細，又或偏遠少少的單位，希望以$350萬能成功置業。同時，你將餘下的$350萬投資各種低風險，又同時有現金流工具，希望爭取到6%的利息回報（下面再補充），每月平均就能收到$17500利息收入，由於你不用比租，你就可以視乎你現時的開支情況，去分析$17500是否足夠你用。
方案二，保持租樓，利用配置創更高現金流。
現時租金回報率不高，你買樓雖然會節省先月的租金支出，但同時會消耗了一筆資金，減少了可投資及憑資產創造現金流的金額。
你現時比$15000租，假設你直接購買現時正租住的物業，相信會用了大量資金，相反，如果你用這部分資金去投資，以得到現金流，將會得到超過$15000並有錢剩，這反映從現金流的角度，這刻租樓其實有著數。只要你將手上的$700萬重組，建立一個現金流組合，例如能爭取到6%利息回報，你每月平均能收到$35000，你可以衡量這數目是否足夠你保持現在的生活。
但這方面都有風險，第一，如果日後租金上升，你的開支會增加。第二，這些現金流工具並不是零風險，如果當中的價格或派息出現波動，都會對你做成不利的影響。
第三，暫時租樓，利用投資滾大資產，同時等樓市下跌到你只需要動用一半資產，都能買到心頭好物業，才入市買樓。
你現時持有的現金太多，股票太少，只要適當運用，會有不同的結果，在整個財富配置部分，核心部分會投資低風險的收息型項目：收息股、債券、年金、收息產品。同時，有部分可投資有基本增長力的股票（這部分多少，就要視乎你的風險承受程度，以及你的投資經驗與實力）。
收息股，不少收息股都很穩健，第一部分投資收息股，你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以，平均6%並不是難事。
債券，這方面你可向銀行查詢，評級在A字頭的債券是你的選擇範圍，你可先向銀行查詢。
年金，這是一個創造穩定收入的方法，你先將一筆錢，買銀行或保險的年金，然後就會每月得到固定現金，但當中會有本金的成份，如同每月拿取本金及利息，好處是可一世取穩定的收入，壞處是可能無剩餘價值。
收息產品，銀行及保險公司，不少都有一定穩定回報的產品。
現金+定期，這都是重要的組成部分，但就不用過多。
上述是你財富的核心部分，投資低風險的收息型項目，建立一個平衡、低風險、現金流的組合。餘下的部分，則投資一些有基本增長力的股票，港股、美股都可以，如果不懂選股就考慮一些指數基金。
希望你整個財富組合，能有穩定的現金流，幫你現時支付租金及繼續過目前的生活，同時，上述有部分投資一些有基本增長力的項目，希望做到穩中求勝的作用，目的是增加你的財富。
當你的財富增長，就有更多資金去買樓，同時，你可以留意樓市，如果樓市去到你買心頭好物業水平，同時又不會消耗你財富的一半，你就可以置業。而餘下一半的財富，就會集中投資一些現金流類別的資產，你就能繼續有收入過退休生活。但要留意，當你有打算前買樓的一年，就要增加現金，為資金作準備。
龔成
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龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
（https://www.facebook.com/80shing）
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Text by BusinessFocus Editorial
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