一手貨尾跌穿萬九 去庫存未來或存隱憂｜市況重回基本面考買家功夫
11月一手貨尾跌至18,889伙，自2023年6月後首次跌穿19,000伙，創29個月新低；與今年1月高位23,121伙相比，庫存已大減逾4,200伙，跌幅約18.3%。同月一手成交錄得1,792宗，按月微升2.8%，並已連續10個月突破1,000宗，反映發展商「以價換量」奏效，市場承接力亦較預期強。
然而，獲批預售反彈至11,378伙，短期供應壓力未散；同時待批樓花急縮至7,187伙，或為2027年前後埋下「供應斷層」隱憂。樓市雖成功去庫存，但中長期供應不足的風險正逐步浮現，後市將在「庫存改善」與「供應斷層」之間尋找新的平衡。
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貨尾跌穿心理關口：發展商「以價換量」奏效
首先，最引人注目的數據莫過於全港累積貨尾量的顯著回落。數據顯示，包括樓花及現樓的貨尾單位11月份錄得約18,889個單位，按月再減3.8%。這不僅是連續第10個月的下跌，更是自2023年6月以來，首度跌穿19,000伙的心理關口，創下近29個月的新低。
若將時間軸拉長至今年年初，對比1月份的高位23,121伙，目前的庫存量已大幅減少超過4,200伙，跌幅達18.3%。這一數字的背後，折射出兩個市場現象：
一) 發展商「以價換量」策略奏效：
過去一年，我們見證發展商在定價策略上的徹底轉變。面對息口仍然高企的環境及龐大的庫存壓力，發展商不再執著於昔日的高溢價，而是採取「貼市價」甚至「低於市價」的策略推盤，如柏景峰、海盈山等。這種做法，成功激活一手市場的購買力。報告中提到，一手成交已連續第10個月超過1,000宗，這穩定而強勁的買盤動力，正是推動庫存持續被市場吸納的關鍵。
二) 市場承接力比預期強韌：
儘管外圍經濟環境仍有變數，但本地的剛性需求依然穩固。當價格回調至合理水平，累積的購買力便會自然釋放。貨尾量跌穿19,000伙，意味市場上最難消化的部分，包括早期定價過高的單位或俗稱的「蟹貨」，正透過各種優惠和回贈逐步被市場吸納。
獲批預售反彈：短期供應壓力未減
與此同時，獲批預售供應出現反彈。已獲批但未推出市場的單位增至11,378伙，按月升12.8%。單是11月，地政總署批出5份預售同意書、共2,125伙，創7個月新高，當中包括港島南岸(6A及6B期)、粉嶺鄉梓路及十四鄉海映路等焦點項目。
這為短期樓市帶來新的壓力。一方面，發展商「子彈」充足，雖然12月為傳統淡季，但發展商臨近聖誕節仍選擇加快推盤，令新盤競爭升溫。當新盤以貼近甚至低於二手價開售，買家自然轉向一手市場，二手業主將面對更大議價壓力，成交量亦難免受影響。
另一方面，今次獲批項目涵蓋豪宅、新發展區及度假區，供應結構多元，各區去貨壓力將出現分化。豪宅因供應少，預料較為穩定，尤其是港島南岸這類優質地段的項目，往往有其獨特的客群支撐；但供應集中的大眾化地區，尤其新界部分地區，或面臨更激烈的價格競爭。
值得注意的是，雖然獲批庫存回升，但整體庫存較4月高位已減少約30%，樓市一手庫存被消化的大方向依然未變。這次反彈更像是供應節奏的短期波動，而非趨勢逆轉。
待批樓花急縮：未來供應斷層隱憂恐浮現
如果貨尾下跌與獲批反彈反映的是短期市場變化，那麼第三個訊號，遠期供應收縮則關乎樓市的中長期走向。11月只有一個新申請預售項目，它為元朗映河路項目，涉及566伙，令累積待批樓花急降至7,187伙，按月跌近18%。
這種「獲批多、新增少」的情況相當值得注意。它反映發展商在現時市況下更為審慎。在高息環境及建築成本高企的壓力下，發展商明顯放慢申請預售的步伐。這既是控制成本，也是調節未來供應、支撐樓價的策略。他們似乎刻意減慢推盤節奏，以免供應過多令市場再度轉弱。發展商明白，若大量申請預售，只會加深買家的觀望情緒，不利於吸納現有一手貨尾庫存。
但這種策略也帶來風險。房地產開發屬長周期，今天的申請量決定2至3年後的供應。待批樓花持續減少，意味著18至24個月後，即大約在2027年前後，市場可能出現「供應斷層」。如果屆時經濟改善、息口回落、需求回升，而市場又缺乏足夠新供應，樓價很可能因供不應求而再次上升。這種「追落後式」的反彈往往比平穩升勢更急，屆時政府若想再度調節，也可能因缺乏供應而難以施力。
買家主導格局持續：置業與投資的策略分野
綜合以上分析，可以得出一個基本判斷：樓市的「去庫存」階段已取得初步成果，最嚴重的庫存壓力已過，市場正逐步改善。展望2026年，樓市仍處於前哨戰階段。現時市場上約有30,000伙的可售資源，包括現貨及已獲批未發售項目，意味著短期內仍將維持「買家主導」的格局。
對自住買家而言，這是相對有利的入市時機。大量可售單位提供更大選擇，而發展商為加快去貨，定價和優惠仍具吸引力。年底至明年初的新盤攻勢，讓買家可以從容比較，挑選性價比高、配套成熟、定價合理的項目。此時，比起單看呎價，更應重視居住質素、交通便利及未來升值空間。耐心與細心，是用家最重要的工具。
但對投資者來說，則需要更審慎。雖然樓價回調令租金回報率改善，但部分供應較多的地區因新盤集中入伙，租務競爭激烈，租金可能受壓。投資者必須評估區內租務供需，避免出現「有價無市」或回報不如預期的情況。尤其是高槓桿投資者，雖然息口預期回落，但現時融資成本仍高，現金流管理至關重要。盲目追逐熱點，可能令資金鏈受壓。
結語
總括而言，隨着待批樓花持續減少，2026 年下半年至 2027 年的供應壓力料將逐步紓緩；若屆時出現供應斷層，樓市基本面或有望再度改善。當前的調整與壓力，或正是邁向更健康、更長遠穩定市場所必經的一段沉澱期。
展望樓價，新一年在減息周期支持下，樓價大致呈緩步向上的格局。市場普遍預期升幅為中單位數，而易發樓價指數年初至今亦錄得逾5%升幅，反映樓市正處於溫和修復階段。不過，升勢能否延續，仍視乎發展商在推盤節奏與定價上的取態；若減價促銷過度，升幅或被壓縮至低單位數，估計明年樓價升幅維持在3-5%左右。
這場去庫存的角力，不僅考驗發展商的財力與策略，也考驗買家的眼光與判斷。唯有看懂數據、掌握供需變化，方能在瞬息萬變的市況中站穩。未來的樓市將更重視基本面與理性分析，而能準確把握周期者，才有機會在新一輪格局中佔得先機。
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