投資者掃商廈酒店改裝學生宿舍租金回報約6厘高過普通單位

隨著資助大學及自資院校的非本地生限額近年放寬，香港學生宿舍的需求大幅增加，供不應求的情況日益嚴重。不少酒店因此將部分房間或整層改裝成為學生宿舍，以解決學生住宿不足的問題。

學生宿舍的發展潛力吸引了不少投資者的關注，自今年8月至今，市場已錄得至少10宗酒店及全幢住宅物業成交，總成交金額逾$25億。投資者紛紛入市，到底發生了什麼事？

原來是因為政府推動「留學香港」品牌，發展局與教育局在今年7月21日推出「城中學舍計劃」，在多方面拆牆鬆綁，鼓勵市場以自資和私營方式把現有商廈改裝為學生宿舍，從而增加學生宿位供應。發展局並不會就擬議學生宿舍的所在位置設限，亦不會設租金上限。

計劃主要主要針對商業地段上的商廈與持牌酒店，但由於希望學生宿舍有一定的宜居程度，工廈不納入可申請範圍，但若該物業已獲批准轉為商業用途，是可以考慮申請的。

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為什麼計劃會吸引到一班投資者？首先，酒店的話，是絕大多數商業類用地的經常准許用途，把這些商廈改裝成學生宿舍，事前無須進行任何規劃程序；而其他列明作非工業用途的地契，可在無須改契或補地價的情况下作學生宿舍之用，整個改裝程序相對簡單。

除此之外，在計劃下改裝而成的學生宿舍，在計算地積比率及上蓋面積時，將被視為非住用樓宇，即是說原有總樓面面積可獲保留，毋須拆除「過剩樓面面積」。

至於改裝前獲豁免計入總樓面面積的設施，如停車場，亦可繼續獲豁免，而發展商或營辦商亦可靈活改裝這些設施成為支援宿舍用途的設施，如健身室、自修室等，令宿舍更能切合學生租戶的學習和生活需要。

以往將商廈改裝學生宿舍程序複雜、成本較高，幾乎是不可行的事。而在新措施下，技術和成本上均大大降低，現時商廈改裝學生宿舍成本大約每呎$1,500至$2,000，最快約需6至12個月完成，但實際需視乎原有大廈質素及配套；而酒店或住宅改裝成學生宿舍，成本為每呎$300至$500。

當中最能吸引投資者入手的原因是項目投資回報高。租金方面，雙人房床位每月普遍約$6,000至$7,000，部分高達$8,000至$9,000；單人房平均月租約$1.2萬至$1.3萬，最貴可達$1.5萬至$1.6萬，目前學生宿舍項目租金回報約5至6厘，比放租單位回報更高。

有興趣申請的發展商或者營辦商，須填寫申請表格，並連同已簽署的法定聲明一併提交至教育局，提交資料齊全後，預計兩至四星期內會收到初步回覆，而計劃全年接受申請。

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