唔買美股買舊樓？「膽博膽」收購重建賺盡最大回報：最好就快冧樓！

當市場熱烈期待中美最高層網上會面，或會帶來利好消息之際，途中卻難免偶有風波。何況港股近年一直「跟跌唔跟升」，且內地這個「大靠山」，亦因打壓各行各業又或內房債務危機等，甚有泥菩薩過江味道，故今時今日仍炒港股者，真的是「膽博膽」，難怪部分KOL近年先後轉戰美股，懶理港股浮沉。

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒編輯部、iStock

這又合情理，美股與港股強弱分別（其實是港股相對環球股市皆弱而已），資金自然取易不取難，投向美股懷抱。

不過，早前美國聯邦儲備局明正言順地宣布「收水」，即使速度可快可慢，然而隨之而來的加息日子預期，已大大烙印在投資者心上，各路人馬「聞息色變」，大多兩手準備以應對加息週期的來臨。

通脹猛於虎的頓悟

美國勞工部早前就公布，美國10月消費物價指數（CPI）同比上升6.2%，創下了1990年以來最大同比升幅，這令投資者不禁擔憂，上世紀70年代高通脹年代來臨，其中手揸大比例現金者隨時無運行，故如何重組整個資產組合，便是重中之重的議題。

身邊一位友人指，加息不利樓市，因為供樓負擔增加。筆者對此不太認同，事關央行決定加息，多少反映經濟並不太差，故從歷史往績看，在過去加息初段日子，整體社會的經濟情況通常不會太差。

當然，有人會去炒美股（看看道瓊斯工業平均指數走勢，就已經知道為何環球資金均湧進美股），而年輕人近年又多了一個選擇——炒虛疑貨幣，這從街頭上年輕一輩，不時高談闊論比特幣（Bitcoin）未來前景與走勢可見一斑；而其價格每次出現大幅度回調後，均多次出現浴火重生之象（見圖表），確實又予人警喜。

不過，若然投資者不想轉戰美股，又有較多游資在手的話，亦可嘗試投資香港舊樓市場，因身邊友人就不時遊說筆者，指當中存在的投資價值不少，故亦聽到不少「故事」。

首先，友人指投資舊樓時主要考慮點，除市場普遍關注的地積比率是否用盡、地盤面積是否夠大，以及地段是否優越等人盡皆知的因素外，作為投資舊樓一盤段日子的友人，其想法更令筆者大開眼界，例如他認為：

（一）樓愈舊愈好，最好就快冧樓！

這是基於安全方向考量，因這或增加未來鄰近地區樓宇被政府回收重建的機會。就以當年土瓜灣馬頭圍道唐樓倒塌事件為例，就令當區樓宇被回收的投資價值被釋放，最少有了外區資金留意（生客）。當然，又要老土地講句：「高風險，高回報」，若然自住就真的要「諗過度過」。

搭棚亦可視為玄機

（二）近水樓台先得月

正如地產發展商，通常將最靚地段，放在最後售賣一樣。這點可參考部分近海地段，通常都是由最遠海景樓，一路放售至近海樓，以增加後期放售樓盤的吸引力，亦可一路增加售價。（問題是最早開售的期數樓宅，或者從有海景變成無海景；不過這是業主的問題，非發展商）。

若套用於舊樓，則可視為收購發展商，有機會先從內街埋手，以較低價先收價內街舊樓：之後再過一段日子，才收購鄰近大街、地理位置更佳地段樓宇。

徜若上述假設成立，則不妨尋找或購入一些已被發展商收購鄰近內街地段附近、現時地理位置更優越的大街舊樓，博未來才見真章被「二次收購」。

（三）工字鐵、白蟻與搭棚之玄機

誠如第一項，工字鐵與白蟻的出現，或增加舊樓「危機感」，並間接增加被政府收購重建的機會率。

至於搭棚的出現（所指的是全棟樓被包圍式地搭棚），據友人所述，如果是「搭棚搭得靚靚仔仔者」，有機會是政府在收購前作安排的「安全棚」，主要作用是在收購前，視察整棟樓宇的安全結構，又或安排修葺之用。

（四）避開「鬼樓」

友人戲言的「鬼樓」，其實是指已被其他投資者「落釘」的舊樓，因為相關投資者已擁有該地段舊樓的關鍵業權，並足以影響未來私人/政府發展商收購意向價，故作為散戶投資者，一來無謂站在兩大巨人中作「箭靶」；二來因為閣下已非關鍵業主，未來收購價的話語權不大，反之有機會被壓價。

三來這類已被「落釘」的舊樓，通常都要一段時日，雙方才能達成協議，令散戶的投資成本（時間值消耗）增加。

四來因為已「落釘」，令這類樓較多空房（無人住），並引起住戶安全問題，同時令散戶業主想放租時，亦較難租出或要以較低價放租。

上述幾點，只是筆者閒時耳聞友人的有趣資訊，至於是否真偽，讀者們宜自行分析。

其實投資舊樓還有很多學問，而筆者更深信，任何投資領域，皆存在一些不為人知的風險與機遇，故在投資前必須多做功課，以策萬全。