【專家樓評】王美鳳：送樓畀人　點解會導致難做按揭？

送贈物業是指業主將樓宇業權送予他人，一般是親人，例如是業主送予子孫又或夫婦間送贈，當中沒有代價或成交金額，又或只是象徵式的金額，較常以送贈契(Deed of Gift)形式轉讓業權，並登記於土地註冊處。以獲贈形式得來之物業稱為「送契樓」，這種看似便利的轉讓物業方式其實較易出現轉售困難，原因是買家購置送契樓或難於找得銀行承辦按揭。

送贈物業實際上是受限於破產條例，送贈者如被發現在申請破產前5年內將物業送予他人，可被視作故意轉移資產避債，債權人可透過破產管理署追索回物業，期間之買賣轉讓交易或宣告無效，物業交還破產管理署處理償還債務。物業是按揭貸款中的抵押品，若借款人無力還款，銀行可將物業變賣抵債，但由於送契樓存在被破產管理署討回的風險，故此對於銀行來說，替未滿5年期的送契樓做按揭是存在高風險的。

然而，是否超過5年送贈期的物業，便一定可獲銀行批出按揭呢？答案並非必然。原因是大部分銀行對送契樓取態保守，不同銀行亦會自行對送契樓作出商業決定；例如有些銀行願意為剛過5年送贈期的物業提供按揭，有些則要求送契年期必需達8年或10年以上，更有部分銀行只會按個別情況考慮，甚或全然拒絕送契樓按揭。基於上述情況，獲贈物業之一方轉售其送契樓是較為困難。買家若心儀的單位是送契樓，應注意送契年期並先向銀行查詢按揭事宜，以免按揭申請被拒大失預算。

而事實上，送契樓並沒有獲豁免物業買賣印花稅，稅局仍會根據當前物業估值計算及徵收印花稅 ; 故此，近年親人移交樓宇業權的方式較多以內部轉讓形式進行，除了沒有上述送契樓衍生之問題，亦因為按照現行稅制，不論近親是否持有物業，近親之間轉讓物業亦只需繳交稅率較低之首置印花稅，而且，只需處理好按揭事宜，仍有按揭貸款之物業仍可進行轉讓。

中原按揭董事總經理 王美鳳

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