樓市只處價格回升第二階段【汪敦敬專欄】

無論以全港250大型屋苑或者最新一期差餉物業估價署指數，我們都可以發現樓市雖然是整體上升，但根據筆者在去年12月發表的「樓價回升的四個階段」一文中的標準，現在仍然處於回升的第二個階段而已，『第三個階段是「樓梯式加價」，利好因素開始發揮作用，市場活力也充分回復，樓價正式進入拾級而上的趨勢式上升！市場就由平行時空轉為整個樓市都上升！』

現在的樓市仍未算是整體上升，只是不同板塊個別發展，不少板塊的價格是大幅上升，但有一些板塊是下跌的，亦有一些板塊是輕微上升的，這完全是一個個別發展甚至平行時空的情況。筆者認為復常成功之後引起的第二波購買力會令到樓市進入第三個的回升階段，但現在顯然是並未能充分反映的，所以應該預算樓市仍然在顛覆不定下輾轉向上，短期內我們見到一些板塊的樓價出現下跌的情況，一些板塊會升多一點，一些板塊會升少一點。

本文筆者想補充年輕人有不少錯誤的置業觀念！其中一個就是年輕人普遍喜歡買樓花，對一些年輕人來說這是正確的，樓花的好處是新及屋苑設計包括會所都很有意境，個人喜愛就是買樓花的價值！

但在投資角度來說，年輕人首次置業買樓花可能是錯誤的。首先，大部份年輕人最後都會結婚，但如果不結婚也有可能會請外傭甚至養小動物，即是在未來日子對住屋面積的需求幾乎會是持續增加，而且這個需求在幾年內就會發生，那我們就要想想零房至一房的納米樓花單位的升值能否滿足幾年內發生的需求而增加？

筆者認為這方面年輕人要了解，而長輩都應該要提醒年輕人這點！雖然樓花可以說是期貨，但香港長期樓花的價格許多時都可以賣得比二手樓高10%至20%，同一時間在同一個區域買樓花和二手樓，絕對可以說在未來三年內八成都是二手樓的上升率較大！如果樓花入伙之後升幅真的落後的話，就會令到買了納米樓的年輕人更加難換樓了！

筆者是地產代理，我們對客戶買樓花還是買二手樓其實不會有既定立場的，但是客戶是否清楚自己投資項目的進退風險，我認為他們在買之前必須清楚知道！當然，這只是在投資角度來說，除此之外，樓花真的有很多好處，本文只想令買家清楚，他們在理想和需要之間作出平𧗾。香港樓市現在的確有錯價的，屯門區很多300多萬的成交（包括未來可以享受到鐵路沿綫的豐景園），甚至有些私樓200多萬成交（例如麗寶大廈及利寶大廈），低於兩位年輕人人均入息中位數字，可以共同去買樓而供得起的（每月儲蓄收入三成約三年就儲到500萬的一成首期而且過到壓力測試的），有關樓盤屯門區有約864個，置業機會根本就已經重新普及，大家不應該只以核心市場為標準去要求上車機會。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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