工商鋪點評｜商舖租務市場靜中見新動力｜江靜明

年末將至，香港零售市場迎來傳統消費旺季，而近期美聯工商舖發佈的核心區商舖空置數據，空置率已經出現輕微的回落跡象，似乎為沉寂多時的商月舖市場，注入一絲暖意。儘管斷言整體復甦仍言之過早，但細察數據與市場動態，不難發現一種「靜中有動」的格局正逐步成形，其中更隱含著消費模式與租賃策略的結構性轉變。

最新數據顯示，本港核心商業區商舖空置率輕微回落，尤其以尖沙咀的表現最為突出。該區空置率按季下跌1.4個百分點，銅鑼灣的空置率同樣見頂回落，反映核心區商舖租務市場已逐步脫離谷底。這一波回暖的驅動力，是旅遊復甦帶動的中低價消費，主打紀念品與精品的店舖數量大幅上升四成。這種轉變顯示，本港旅遊業的消費模式，正從過往的奢侈品及大額消費主導，轉向講求性價比與體驗性的模式。

市場氣氛的轉活，可從一個關鍵領先指標見端倪：核心區內正在裝修的舖位數量較年初飆升近一倍。這一現象強烈預示商戶對未來一季的開業意欲高漲，願意投入資源佈局市場。

在港人北上消費成為新常態的背景下，本港商舖市場呈現「民生區受壓、核心區見底」的格局。民生區商舖仍面臨北上消費的分流壓力，而核心區則受惠於旅遊業轉強、大型盛事舉辦及零售銷售額改善，預計回暖勢頭將於2026年進一步鞏固。

面對市場變化，業主的租賃策略亦悄然調整。業主普遍轉向「提供更優惠條款」而非單純「減價」，例如通過更靈活的租約、短租期或裝修期免租等方式吸引租客。這一策略尤其適用於當前的市場環境。例如，年尾消費檔期臨近，業主為避免商舖在聖誕及新年等重要節日丟空，更務實地接受短租客，帶動售賣季節性產品的短租店舖顯著增加。這種模式不僅維持基本租金收入，亦保障物業的人流與生氣。

總體而言，香港商舖市場正處於一個結構性轉型的階段。核心區的空置率回落與新興業態的崛起，顯示市場正在適應新的消費需求與經濟環境。儘管民生區仍面臨挑戰，但在業主策略調整與旅遊復甦的雙重推動下，整體商舖出租率有望於明年穩步改善，市場情緒亦將逐步轉向審慎樂觀。未來，如何進一步挖掘體驗式消費與旅遊經濟的潛力，將是香港商舖市場能否持續復甦的關鍵。

美聯旺舖董事 江靜明

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