【星之谷】「白居二」搶樓戰揭幕　5個不可不知的按揭知識

4,500名「白居二」(白表居屋第二市場計劃)申請人近日獲發批准信，未補地價二手居屋「筍貨」在前，有人迅速入市買心頭好，筆者亦收到不少有關按揭查詢——「大路野」比如按揭成數限制、入息證明等在此不贅，反而有些較少人談論，但相當實用的5大按揭知識，備戰準買家必須了解。

【1.居屋按揭，申請人年齡上限是多少？】

以往經濟平穩時，有銀行試過以「109年減申請人年齡」去計算還款期，意味90歲長者亦可以分19年攤還按揭貸款。但最近這個措施收緊了，109減只限一手，如果是二手居屋、準買家90歲以上，或只能獲批10年期按揭。有大銀行甚至只用75減，故此貨比三家是重要。

一手居屋批核則較有彈性——未必能做到25年，但機會比二手大，按個別情況Case-by-case批核。一般而言，70歲長者要獲得25年還款期應不會遇到任何問題。

【2.家人逾90歲，自己能否做擔保人延長還款期？】

不能。居屋市場並沒有擔保人這個選項，原因是居屋本身屬資助性房屋，按揭成數高，政府已是擔當背後擔保人角色。但銀行審批按揭時，會問這名90歲長者如何供樓，這時候他/她需要申報家人總入息，而家人不局限於家庭成員。

【3.私樓9成按揭需付高達貸款額5%的按揭保險費　居屋9成按揭呢？】

幸運地，居屋按揭是直接從銀行借出9成，毋須經按揭保險公司，因此不用繳交任何保費。但如果是房協主辦的資助房屋，高成數按揭部分須購買按揭保險，要繳付保費。

【4.二手居屋估價不足怎辦？】

未補地價居屋二手成交疏落，估價不足情況非常普遍，一般來說銀行都會接受以買入價申請按揭；但假若單位買入價過分高於估價，將會影響未來升值潛力，尤其是當居屋擔保期過後。

【5.銀行會否需要驗二手居屋？】

銀行大部分情況都不會要求驗二手居屋，除非樓齡很大；30年擔保期又接近完結，才有機會驗樓。

筆者亦必須提醒，雖然中小型銀行按揭優惠較多，但如果心水是大樓齡居屋，一般只有大型銀行才能做足9成按揭之餘，兼且還款期長達25年。

2002年之前出售的居屋，如是白居二，由於擔保期只餘下11年或更少，最高成數和最長年期只能二擇其一。雖然居屋按揭毋須壓力測試及入息證明，但如果因為首期不足需要申請9成按揭，還款期可能會受制擔保期而縮短，每月供款變得吃力，買家需要量力而為。

另外，有私人貸款或其他債務在身的人，都可以申請二手居屋按揭，前提是家庭總收入足夠供樓。不過若果環聯(TU)評級太低，比如H級以下，便可能要轉場至中小型銀行，惟較難同時獲得9成按揭及25年還款期，除非是新居屋。

最後溫提，搵樓時勿選擇已過擔保期的二手居屋，否則按揭成數只得6成，兼且需要通過銀行壓力測試，同一時間不能添加擔保人，長者特別大機會未能獲批按揭。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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