【2023入市攻略】9成、8成按揭須知
九成按揭
香港買樓最多可以做到9成按揭，但需要符合幾個以下條件才可以做到，包括
- 擁有「首置人士」身份，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士，如果擁有車位、工廈等非住宅物業也符合「首置」身份。
- 固定受薪人士
- 收入來源主要來自本地
- 需要購買按揭保險，不用壓力測試，但壓力測試會用來評估申請人需否付額外按揭保險費用
- 購入的物業只能作為自住用途
- 供款佔入息比率(DTI)不能超過50%
- 新樓樓花(未落成的新樓)樓價上限為400萬，新樓建期按揭或二手樓樓價上限為1000萬
八成按揭
所以要做到9成按揭其實並不是一件容易的事，反而要做到8成按揭，需要達到的樓價條件就相對寬鬆，首先新樓樓花採用即供計劃，600萬或以下的住宅物業最高可以做到8成按揭，而且不需要首次置業身份和不用固定收入的要求。
而新樓建期計劃或二手樓按揭，1200萬以下都可以做到最少8成按揭。只要按揭成數不超過8成，就不需要首次置業身份和不用固定收入的要求。
申請按揭程序
- 申請人避免估值不足問題，簽合約簽先向經絡按揭或銀行做物業估價
- 買賣雙方簽署臨時買賣合約
- 盡快向建議至少3間銀行申請按揭貸款，簡單一點想一次過申請可以找經絡按揭幫手
- 遞交以下文件：臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明 (如糧單、銀行月結單或存摺等，非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
- 銀行審批按揭，需要時間通常為2個星期到1個月
- 比較並選擇條款最適合的銀行，並前往銀行簽貸款條件信作實
- 銀行會向你的律師樓致函，通知律師準備按揭契
- 在交易日前，買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件律師行知會銀行
- 銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方，交易便告完成
- 銀行會發放按揭的現金回贈
- 銀行寄上還款過程表，通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
按揭利率是多少？
現時香港銀行的按揭利率在世界來說算是非常低的，在經歷加息週期後，大部分按揭計劃基本按揭利率低於4%，回贈可以高達貸款額的2.6%。絕大部分的香港按揭計劃都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一個每天都浮動的利率。Hibor Plan計劃每月的按揭息率都不同，每月以參考日的Hibor rate為基準加一個固定息率去計算，例如現時最抵的銀行按揭計劃為HIBOR+ 1.3%，假設該月參考日Hibor為1.2%，該月的按揭利率會變成2.5%。
由於Hibor在機會間中升至很高(1997年亞洲金融風暴時，隔離利率曾經升至300%)，所以Hibor Plan都會加設一個上限，會以P-rate (Prime rate) 最優惠利率減某一個固定息率去計算，例如當Prime rate是5.625%時，若按揭計劃的上限為P-2.5%時，上限就會是5.625% – 2.5% = 3.125%。
如果Hibor為3%，Hibor+1.3% = 4.3%超過上限3.125%，該月的按揭息率將會以3.125%介紹。
P-plan的P則指Prime，Prime rate最優惠利率就通常幾個月甚至幾年先會改變一次。P plan計劃相對簡單一點，會以Prime rate為基準減一個固定利率去計算，現時的最優惠利率(大P)為5.625%，現時最抵的P按計劃為P-2.5%，所以上限為3.375%。
根據金管局規定，如要申請6成以上按揭，就必須購買按揭保險，按揭保險公司會銀行為超出6成的按揭部分提供保障，銀行就不用因為批出高成數按揭而承擔額外風險。 現時本港有 3 家公司提供按揭保險服務，分別為：
香港按揭證券有限公司(HKMC)
昆士蘭保險(QBE)
美亞保險(AIG)
申請人需要經銀行申請按保，銀行會決定用哪一家按保公司就由銀行決定，申請人不能自選。雖然 3 家按保公司的保費都是一樣，保費可以連按揭費用一齊借。
除了壓力測試，供款人也需要通過供款與入息比率(DTI)，DTI比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為20000元，每月入息為50000元，供款與入息比率便是40%，現時一般情況下要求為50%，但會受多項因素出現轉變，包括申請人現有多少按揭情況、收入來源、物業自用與否等。
按揭物業種類
樓花/新樓/一手樓住宅按揭
記住，任何情況下樓花(未落成的新樓)不能做9成銀行按揭！即使是用了按揭保險及符合成數上限的資格，樓花按揭最高只能做8成按揭，若需要承做9成按揭，在購買新樓樓花時一定要選擇「建期」供款計劃，或直接買已經落成的「現樓」。至於「建期」按揭的成數上限和月入要求和二手樓按揭相同。想知道最抵的按揭計劃，可以參考我們集團的子公司經絡按揭轉介網站，並使用其免費服務。
發展商按揭
由於部分借貸者未能向銀行借取足夠貸款，所以發展商在銷售新盤時經常會透過旗下的財務公司提供發展商按揭，俗稱「發展商二按」。通常發展商按揭申請門檻比較低，有些甚至不用通過壓力測試便可申請，所以又名「呼吸Plan」，有呼吸便可以借到錢買樓，通常可以借到九成。要留意通常發展商按揭利率在首兩/三年優惠期後會大幅提高，每月供款或會大增，到時候借貸人若未能轉按至銀行，每月按揭供款或會是一個負擔，借貸者需要留意。
二手樓住宅按揭
2022年按揭保險放寬之後，若購買按揭保險，購買1920萬以下的住宅物業都可以做到高成數按揭，非首置人士最多可以做到9成(也需要視乎按揭金額)，如果是首置人士，購買1000萬以下的住宅物業可以做到9成。
若不購買按揭保險而申請人是首置身份，1000萬或以下的住宅物業可以做到最高6成銀行按揭，1000萬以上做到5成。若入息來源來自香港以外，上限扣減一成；以公司名義購入或非自助用途，上限扣減一成；若不是以入息批核來申請按揭，而是用資產淨值批核，不論物業價值多少，按揭成數上限為40%。
若申請人不購買按揭保險而申請人不是首置身份，上述所有情況下，按揭成數再減一成。
唐樓按揭
一般樓齡都有幾十年，所以未必可以借足30年，雖然可以購買按揭保險，但因為很多唐樓質素通常比較差，所以銀行一般只會批出6成的按揭成數。建議購買前，先向我們專業人員查詢最新的情況。
車位按揭
金額雖然一般比住宅按揭少，但條款比較嚴格。申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成；如有，最高車位按揭成數會再扣減一成。其還款年期最長達15年。供款與入息比率上限為40%，在壓力測試下的上限為50%。不過，如果申請人購買住宅物業時是連車位購買，向銀行申請按揭貸款時可以包括車位去申請，若成功批核，年期與私人樓宇相近，最長可承造30年。
工廈/商廈/鋪位按揭
同樣比住宅按揭審批條款嚴格。申請非住宅項目按揭時，借款人最高只可造4成按揭；如已經有其他任何類型的物業按揭或擔保，最高按揭成數會再扣減一成，最長可承造20年。不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。只有非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)才適用於工廈，稅率最高為8.5%。
銀主盤按揭
所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務，銀主盤通常售價較市價便宜，不過成交期通常較短，而且業權有機會比較混亂，所以買家必須留意更多細節才好決定。