啟德海灣加推新價單 帳面提價逾14% 撇除樓層因素實際加幅約5% 屬原價加推
由嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德承豐道項目啟德海灣，昨日(23日)加推第8號價單，涉及102伙。新價單折實平均呎價約21,710元，較上一張第7號價單帳面升約14.29%。發展商表示，升幅主要反映樓層及景觀差異，實際屬原價加推；若以同座向單位比較，實際加幅約5%左右。
發展商亦公布銷售安排，將於周六(27日)共推60伙銷售，當中52伙以價單形式推出，尚餘8伙則作招標。
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啟德海灣折實呎價21,710元 提價14.29%
啟德海灣是次加推的單位全數位於第2C座，涵蓋80伙一房及22伙兩房戶，實用面積介乎305至551平方呎。發展商維持最高25%折扣優惠，價單定價由737萬至1,558.4萬元，呎價介乎24,007至34,886元；折實售價則由552.75萬至1,168.8萬元，折實呎價由18,005至26,150元，折實平均呎價21,710元。
入場單位為2C座2樓D室，屬一房戶型，實用面積307平方呎，折實售價552.75萬元，折實呎價18,005元，亦為今批單位中呎價最低之選。兩房入場單位則為2C座31樓F室，實用面積439平方呎，折實價879.75萬元，折實呎價約20,039元。
至於呎價最高單位，為2C座35樓D室，實用面積307平方呎，折實售價802.8萬元，折實呎價約26,150元。
高層優質戶主導 同柱比較實際加幅界乎5.08%至5.67%
就新價單折實均呎較上一張價單高出約一成四，主要因為今批單位多屬高層優質戶，而上一張價單則以中低層為主，價格反映樓層及景觀因素。若以同座向同柱層數作比較，例如本輪推售的2C座25樓J室及K室，其折實售價較同柱下層單位高出約5.08%至5.67%，顯示實際加幅屬原價加推，下圖顯示本張價單的2C座25樓K室的折實呎價20,164元比7號價單的2C座23樓K室的折實呎價19,082元高出5.67%。
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雖然新價單折實平均呎價有所提升，主要反映樓層及景觀差異。由於本次加推的單位大多屬高層優質戶，而上張價單銷售的單位多位於中低層，故平均呎價拉升與層數高低有密切關係，並非大幅加價。
然而，發展商本次加價，亦反映其對後市走勢持樂觀態度。雖然新價單折實平均呎價表面升幅逾一成，但實際加幅僅約5%，主要源於樓層及景觀差異，屬原價加推。定價策略既突顯高層優質戶的稀缺價值，同時亦顯示發展商看好市場承接力，對未來樓市走勢充滿信心。
開價貼市 僅高鄰近二手屋苑成交約0.15%
參考區內二手樓市，鄰近啟德港鐵站、樓齡約7年的龍譽，近期一宗實用面積356平方呎單位成交呎價為17,978元。相比之下，啟德海灣是次一房入場單位折實呎價18,005元，兩者僅相差約0.15%，反映項目開價貼近區內二手市價，具備競爭力。
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項目背景
啟德海灣位於啟德承豐道15號，由嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作發展。項目分兩期發展，合共提供2,138伙。第一期名為啟德海灣1，由一座大廈組成，細分為2A、2B及2C座，提供1,017伙，實用面積由269至771平方呎，戶型涵蓋一房至三房。
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