350萬資產抉擇：買金定買樓？ 一文分析投資貴金屬與物業利弊
文：易家成
近日傳媒瘋傳，一名港男珍藏多年、市值 350 萬的金幣金粒，竟被親生母親私自變賣，轉手就變成了胞弟的上車首期！正當有人為了百萬金磚欲哭無淚，Threads上卻有網民靠變賣閒置銀飾成功「執返」1,000 蚊。
雖然母親的做法引來網民熱議，但亦有網民指媽媽的「出貨時間係非常靚價。」同時熱話亦令「買樓定儲金」的話題再次搬上檯面。貴金屬價格處於高位，而樓市亦存在剛性需求，到底應該堅守黃金以抗通脹，還是趁勢轉投樓市成為業主？
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全球央行搶金熱 撐起金價大牛市
首先審視案中母親變賣黃金的時機。根據近日市場數據，黃金價格一度升至每盎司約5,200美元，白銀亦突破110美元/盎司，兩者均處於歷史高位，導致回收金價及銀價也一併水漲船高。而事主持有黃金長達15年，期間黃金充分發揮抗通脹及避險作用，為其累積可觀的財富。
要理解這波升浪，必須看清背後的推動力。
首先是聯儲局確認減息，美元轉弱直接推升以其計價的金價，加上息口向下，持有零息黃金的機會成本大減，資金自然回流。與此同時，地緣局勢動盪令黃金發揮「悲觀指標」的作用。當市場對前景憂慮，資金便會從代表經濟增長的股票市場，轉投黃金避險。
然而，支撐這波牛市最關鍵且深層的因素，在於全球央行的持續買盤入市。各國為減低對美元信用的依賴及應對地緣風險，近年積極增持黃金，力度之大前所未見。數據顯示，2024年黃金在全球官方儲備的佔比升至約 20%，已超越歐元的 16%，成為僅次於美元的第二大儲備資產。
這種由國家層面主導的資產配置轉移，反映各國央行對現行信用貨幣體系的疑慮；這種戰略的囤積行為往往是只買不賣，因而為金價築起堅實的防守底部，令價格難以大幅回落。
350萬資產抉擇：買金定買樓？
從投資屬性的根本差異來看，黃金與物業有著本質上的區別。黃金本質上屬於典型的零息資產，其投資回報完全取決於價格升幅，除非將其鑄造成首飾佩戴，否則單純持有的金條或金幣並不具備任何實際使用功能，亦無法像股票或債券般產生股息或利息。
相比之下，物業則屬於具備實用價值的實體資產，進可攻退可守，既能解決自住的居住問題，亦可在租務市場產生持續的租金回報。案中母親將價值350萬港元的黃金變現並轉作樓宇首期，這不僅是一次資產配置的轉換，更是將原本流動極高但缺乏現金流的資產，轉化為流動較低但兼具實用價值與潛在收益的資產。對於急需婚房的胞弟而言，這種轉換切實解決其成家立室的迫切居住需求，這正是黃金所無法提供的實際功能。
槓桿效應：放大回報與風險的雙面刃
然而，這種資產轉換必須審慎考量「槓桿效應」這把雙面刃所帶來的深遠影響。若將350萬元全數投入黃金市場，投資者的資產總值便鎖定為350萬元，風險與回報均是線性，不涉及任何借貸。
然而，若將這筆資金視為首期投入樓市，在現行的按揭制度下，這筆資金足以撬動市值達600萬至800萬元，甚至更高價值的物業資產。在樓價處於上升週期時，這種槓桿作用無疑能大幅放大投資回報，令資產增值速度遠超單純持有現金或黃金；惟一旦樓市轉勢橫行甚至進入下跌週期，槓桿便會反過來放大虧損幅度，甚至令業主陷入負資產的困境。
更重要的是，置業後業主必須長期承擔每月的供款壓力及不可忽視的利息支出，這與持有黃金時零成本的狀態大相逕庭。因此，這宗交易背後潛藏的財務風險，關鍵在於供款人是否具備足夠且穩定的現金流，去長期支撐這個由槓桿構建的資產堡壘。
資產流動與持有成本的考量
若進一步比較兩者的流動與持有成本，黃金顯然在變現能力上佔優。案中顯示黃金變現極為容易，資金幾乎即時到賬；反觀物業買賣需時，由放盤、簽約到成交往往歷時數月，若遇上市況淡靜，更可能面臨有價無市的困局，在急需現金周轉時遠不及黃金靈活。
在持有成本方面，實物黃金最大的成本在於保安，案中事主的經歷證明家中夾萬並非絕對安全；而持有物業則涉及差餉、地租、管理費及維修費等持續支出，且樓宇會隨樓齡增長而折舊，需要翻新以維持價值。
至於回報與風險，除非透過極少見的租賃安排，否則實物黃金沒有利息回報，其價格雖受地緣政治及美元走勢影響而波動，但價值歸零的機會微乎其微。樓市方面，物業可出租帶來現金流，若租金回報率能超越定期存款或按揭利率，其吸引力便會顯現。
不過，樓市受本地經濟及人口政策影響，加上涉及槓桿，一旦資產價格下跌幅度超過首期比例，便會出現負資產風險。
建立多元配置與保管意識
綜合分析，投資者首重避免孤注一擲，別將所有身家押在同一種資產上。案中事主將15年積蓄全數押注實物黃金，風險過度集中，一旦遇盜或金價崩盤，財富即受重創；同樣地，將所有資金全倉單一物業亦非良策。理想的投資組合應多元：以物業作自住基石，持有最多10%黃金避險防守，輔以股票或債券獲取流動與收益，方能攻守兼備。
其次，實物資產的保管風險不容忽視。「家賊難防」的情節警示我們，持有高價值實物應分散存放或租用專業保險箱，單靠家用夾萬並非萬全之策。此外，剛需置業必須量力而為。變賣黃金雖能解決首期，但供款能力才是長遠關鍵。決定棄金買樓前，必須精算供款佔入息比率及加息周期的壓力，切忌為結婚強行置業，最終因現金流斷裂而得不償失。
投資者亦可留意白銀的補漲潛力。若資金不足以配置黃金，或認為金價已高不可攀，白銀憑藉低單價及強勁工業需求，值得納入觀察名單。一旦零售市場出現缺貨導致供需失衡，白銀在貴金屬板塊中往往具備更強的爆發力與追落後空間。
總括而言，黃金象徵對抗不明確的防守，樓市則代表追求實用與槓桿的進攻，兩者並無絕對優劣，全看個人的理財目標與風險承受力。這案例給予公眾最大的啟示是，資產配置不應只著眼價格升跌，更要周全考慮資產的安全、流動及家庭財務規劃。在充滿變數的2026年，理性計算永遠比情緒主導更為重要。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
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