【一手去貨慢】現樓貨尾多過1.5個太古城

據房屋局今日公布最新「私人住宅一手市場供應」資料顯示，去年第四季已落成未售(現樓貨尾)單位數目高達20,000個，按季增加2,000個，並創該報告有紀錄以來近20年新高(見圖)。若與過去10年平均每年一手成交量約1.5萬宗相比，即目前現樓貨尾數量需時超過1年才可被市場完全消化！

圖：已落成未售的現樓貨尾單位數目與新盤溢價

* 臨時數字
資料來源：房屋局及美聯物業研究中心

去年私樓落成少 賣樓更少

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然去年落成量只有13,900個，按年大跌約34%，理應未會對現樓貨尾帶來上升的壓力；不過，由於去年經濟復甦不似預期，加上加息影響，即使發展商已紛紛減價推盤，一手樓訂價比同區二手盤折讓，並連續6季出現「負溢價」(見圖一)，然而，一手銷售成績依然不甚理想，去年推出的全新盤售出率跌穿5成水平，比起2020年約7成的售出率大幅減少，連同售出的貨尾盤合計，去年一手成交量最終只有約10,500宗，創十年次低，數量比起去年落成量更少。在「落成少、賣樓更少」之下，現樓貨尾上升。隨著今年落成量回升，預計現樓貨尾會進一步向上。在現樓貨尾不斷上升的情況下，發展商若要加快去貨，相信會令到負溢價進一步擴闊，惟此舉將會令二手樓價進一步受壓，負資產數字進一步向上，形成惡性循環。

現樓貨尾有進一步上升壓力

去年落成量只有13,900個，並較原先預測的19,953伙少約6,000伙(少約3成)。值得留意，原定去年落成的6,000個單位會相信順延至今年才竣工，加上差估署去年預計今年落成單位高達2.7萬伙，按此計算，2024年落成量有機會超越3萬伙。以目前樓市表現疲弱的情況下，預期現樓貨尾有進一步上升壓力。若特區政府能為樓市撤辣，相信有助改善目前樓市氣氛，對現樓貨尾帶來舒緩作用。

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