東方日報B1：大摩轉軚吹奏港樓　望迎5載上升周期

香港樓價自2021年高位回落逾30%，美資投行摩根士丹利在臨近半年結前夕發表香港樓市報告，稱多項因素顯示香港樓市正在觸底，甚或「迎來一個持續4至5年的上升周期」。大摩最新也修正其去年底對本港樓價的預測，料今年上半年只跌2%，較早前估計的跌5%為低，下半年則看升2%，同時維持全年樓價持平的看法。此外，該行看好個別地產股前景，給予新鴻基地產(00016)及恒基地產(00012)「增持」評級。

報告提到，有4大因素支持港樓後市表現硬淨，包括內地用家正在提振香港樓市，而觀乎目前香港介乎3.5至4厘的租金回報，已超過內地一線城市僅有一至兩厘的表現，刺激投資需求。

再者，香港資本市場近期出現復甦帶動財富效應，以及港府加大「搶人才」力度，也進一步支撐住房需求。大摩推算，假設每10名「新香港人」申請者中，有一人計劃在香港買樓，將出現至少2,700個潛在單位需求，約佔去年全年一手樓交易量16%。

該行也提到，一個月期港元銀行同業拆息(HIBOR)自上月大跌後，繼續在3年低位徘徊，有助釋放被壓抑的住屋和投資需求之餘，亦緩和地產商融資壓力，因企業可透過低息為部分到期債務再融資。該行假設，一眾地產商約有50%的債務敞口為浮動利率，若然HIBOR下降一厘，相關企業最多可以節省約45億元，相當於整體基礎利潤約5%，同時可為部分到期債務進行再融資。

不過，大摩最新也「戴頭盔」指，港樓仍存在多項挑戰，涉及已落成惟未銷售的新樓庫存大增、負資產按揭貸款宗數上升、失業率上升，而且部分地產開發商包括新世界發展(00017)的營運仍然面對困難。

聚焦地產商未來前景，大摩將恒地評級由「與大市同步」上調至「超配」，給予目標價31元，較之前的26.5元上升近17%。該行認為，恒地可能受惠較低HIBOR，從而緩解融資壓力，加上截至去年底恒地在新界土地儲備約4,200萬方呎，未來可以透過農地變現；又指恒指現時估值具吸引力，因其預期市淨率僅有0.4倍，預測股息率則有6.8厘。

新地方面，該行根據其資產淨值預測，將目標價由92元上調至102.3元，並料新地今個財年的每股盈利將見底回升，主因其西沙大型新盤成功賣出1,520個單位，合約銷售額達85億元。

此外，該行因應新世界發展或暫停於2025至2027財年派發股息以及遞延永續債分派，維持對其「低配」的評級，並基於調整後的資產淨值估計，將目標價由6.5元降至4.2元，同時下調太古A(00019)目標價5.3%，由75元降至71元，評級由「增持」降至「與大市同步」。

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