專家樓評：提早還款賣樓　留意罰息期

香港銀行同業拆息(HIBOR)反映銀行間短期的借貸成本，當中一個月期HIBOR影響住宅物業H按按揭計劃的息率。一般H按的息率為HIBOR加1.3厘，或最優惠利率(P)減1.75厘的封頂息率。日前銀行拆息全線下跌，截至昨日已跌至約1.19厘，換言之H按的實際按息會下調至約2.49厘，業主們的供樓壓力將會減低。

不過，目前的樓市前景未算明朗，部分看淡後市的業主或會先止蝕離場，然後靜待時機再度入市。對於有意賣走手上物業的業主，或要留意提早還清按揭貸款所衍生的額外成本。

放貸為銀行其中一個重要收入來源。為了保障自身利益，一般銀行都不會容許已借下大額物業按揭的業主輕易「彈出彈入」，提取貸款後，還未有交付太多利息就全身而退。通常按揭貸款設有「罰息期」，長度為一至三年。若借款人在罰息期間提前償清貸款，就仍要繳付一筆額外的罰息，金額可以為貸款額的1至3%，並且借款人有可能會被要求退還當初貸款獲批時所獲贈的現金回贈。

愈早償清 懲罰愈大

愈早償清貸款，銀行給予的懲罰愈大。以一些大型銀行為例，如有供款首年就提早還款，不少銀行會收取貸款額3%或5萬元，以較高者為準，假設一個800萬元的單位，承做七成按揭，借取銀行560萬元，然後業主改變心意，評估物業未來數年還「有排跌」，繼而決定提早償清貸款將物業賣出，業主則需要支付約17萬元的罰息。

不要以為供款年期較短，每月還款較多，罰息金額就會因為自己已供過好幾期按揭而有所減少，實際上，大多數銀行會以原貸款額計算罰息，只有少數會以剩餘的貸款額為基礎計算罰息金額。

罰息隨着業主的還款方式不同還會有其他變化。以前述個案來說，業主在第一年就還清貸款，銀行白忙了一場，罰息利率自然較高，但理論上踏入第二、三年，罰息金額將會逐漸減低，例如是貸款額的2%和1%，此尚未計業主或要歸還當初成功申請時所取得的現金回贈等。此外，全數還款和部分還款(例如560萬元的貸款只提早償還280萬元)的罰息計算也有不同，後者的息率較低，有可能是前者的一半。

轉按雜費多 先計數

除了單純出售物業，也有些業主會提前償清貸款，繼而將物業轉按到其他銀行，以賺取另一間銀行提供的更優惠利率和回贈。不過，這類個案則考驗業主的盤算能力，皆因提前還款可能還涉及其他費用，如贖契費、律師費等，而單純比較不同按揭計劃則要看清楚轉按銀行除了現金回贈，還有沒有提供高息按揭存款掛鈎戶口等其他優惠，這些均在計算整體成本時要一併考慮。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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