樓見之明｜樓價料「U彈」 全年升約3%至5%｜布少明

近月香港樓市交投活躍，樓價亦呈現止跌回穩的趨勢。然而，不少買家仍心存顧慮，擔心目前市況僅為「跌市中的短暫反彈」，因而猶豫不決，錯失入市良機。今次在此再次「老調重彈」分析樓市利好因素，希望買家能把握目前樓價回穩，但尚未完全回彈的入市黃金機會。

近月港股氣勢如虹，今年上半年IPO集資額冠絕全球。今年以來，恒指已經累升超過2成，早前更正式突破25,000點的逾3年半新高，最近更一直於相近高位徘徊。股市節節上揚衍生財富效應，亦刺激套股換樓活動，預料樓市有望漸漸「追落後」。

儘管最近1個月銀行同業拆息回升，但整體仍處低位。聯儲局或今年內再度減息，息口回落預期將進一步支撐樓市表現，為買家提供有利環境。

此外，一直困擾本港樓市的庫存高企問題，亦開始逐步改善。據美聯物業研究中心資料顯示，截至今年7月份，累積貨尾量約為20,239個，按月跌約3.2%，更連跌6個月，累減約12.5%，創出2023年8月後的2年新低。

不得不提租金走勢。據美聯「租金走勢圖」7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.55元，按月升約0.65%，連升6個月至歷史新高，在租金上漲而息口趨降的環境下，「供平過租」的優勢日益顯著，進一步推動自住及投資需求，為樓市提供持續上升動力。

個人預計，今年全年樓市很可能重現「價量齊升」，預期全年二手成交量將錄得約4.5萬宗，按年升約9%至4年新高；一手則估計將錄得約1.9萬宗交投，按年升逾22%，創自2013年4月「一手住宅物業銷售條例」生效後的新高。至於最受關注的樓價，則有望升3%至5%，具體表現視乎下月《施政報告》的政策措施及聯儲局減息進程而定。其中，「豪宅」及「中細價」物業表現尤為看好，有望跑贏大市。

下月《施政報告》備受矚目，市場話題度十足的「中港跨境購房通」及將100元印花稅擴展至600萬元以下物業的政策，均有望刺激市場需求。筆者則建議，政府可考慮全面放寬投資移民至購買任何樓價的物業，樓價全數計入投資額，以鼓勵置業投資移民，為香港帶來資金，增加「搶人財」計劃的吸引力。

同時，亦建議港府恢復舊有印花稅繳付方式，即允許交易完成後才繳付印花稅，讓置業人士有更大的彈性來運用資金，有助減輕短期資金壓力，上述種種措施，均有助加速香港樓市復甦。

美聯物業住宅部行政總裁 布少明
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