呂宇健筆｜「北水」南下與「西水」回流的樓市｜Ken Lui
自2024年底起，我開始感到香港樓市喘定，自己亦身體力行開始入市，直至蛇年年尾依然繼續掃貨，根據我最近第一身落區睇樓的經驗，馬年的樓市應該繼續有運行，除了減息、租金上升拉動物業投資回報率，還有「北水」南下與「西水」回流加持，都為本港樓市提供額外的購買力。
看好今年樓市的，除了我，還有一眾券商，他們近期紛紛唱好樓市，最新的是高盛，該行上周將今年本港樓價升幅預測，由原先的5%大幅調高至12%，理由是政府的人才、簽證及移民政策，正持續推動人口回升；租金自2023年至2025年間累升約兩成，租金回報率顯著改善；按揭利率回落，令「由租轉買」重新變得合理；再加上全面「撤辣」後，交易成本大幅下降，投資需求自然回流。隨著預期美國聯儲局進入減息周期，本港銀行同業拆息（HIBOR）已開始向下，按息回落令供樓負擔能力顯著提升。與此同時，過去三年的租金持續飆升，細價樓的租金回報率已回升至約3.5%水平，甚至更高。當持有成本與租金收入達成「盈虧平衡」甚至出現正回報時，置業需求便會由租轉買，甚至吸引投資者重返市場。
券商的報告都是在辦公室撰寫，而我的分析則來自第一身「落區睇樓」的體驗，我發現近期只要在熱門地區出現鎖匙盤，往往很快被消化，以荃灣、九龍站上蓋等為例，不少單位甚至需要高於銀行估價一至兩成，才有機會成交。這並非單一個案，而是反映實際購買力已重新入市，其中內地買家已成為市場不可或缺的支柱。自2024年港府全面「撤辣」後，內地買家佔本港住宅成交的比例，已由過往的10%至20%，急速飆升至現時的40%甚至50%。對於內地富裕階層而言，香港擁有資金自由流通、貨幣掛鈎美元的獨特優勢，是理想的資產配置避風港，大灣區人口規模是香港的十倍以上，只要當中有極小部分的購買力流入，已足以消化香港每年的萬餘個新增供應。
除了「北水」，另一股不可忽視的力量是「西水」回流。2021年移民英國的港人，即將在今明兩年陸續符合申請永久居留（ILR）的資格。然而，不少港人發現英國氣候嚴寒、生活單調，加上高昂的稅收與近期英國政府收緊永居語言及收入要求，都令不少港入打算回流，這群人大多在2021年樓市高位賣掉香港物業套現，隨後在英國樓市低位買入並賺取了升幅，更重要的是，當年英鎊匯價僅約9算，如今已回升至10算以上，購買力進一步加強，當然不會有一半移民英國的香港人回流，但就算只得兩萬人回流買樓已經不得了。瑞銀就估計，若當年移英群體中有約30%回流，將在未來兩年帶來約1.39萬套新增住房需求，這幾乎相當於本港主要住房供應的九成。
呂宇健
資深投資者
註：專欄作家言論不代表本網立場
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