【磚港樓市】樓市淡靜 租務活躍易起爭拗 退租單位需光潔如昔? 生約期可任意加租? 出租合約宜講清講楚
目前，樓市的狀況顯得相當疲弱，買賣成交量明顯下降。投資者和發展商對市場前景持觀望態度，許多人選擇轉向租務市場，以期尋求更穩定的收益。隨著政府引入人才政策的推動，租務市場變得活躍，尤其是在某些地區，樓價雖然出現下跌，但租金卻有上漲的趨勢。這一現象反映出市場供需之間的微妙變化，然而，在處理物業租賃並非易事，涉及許多細節和管理上的挑戰。筆者經常接獲有關租務糾紛的查詢，這些糾紛往往集中在租約期、維修責任、以及物業交收標準等方面。
在租期的糾紛中，最常見的情況是業主與租客對租約中關於退租權、續租權等的理解存在落差。這主要源於業主和租客在簽訂租約前缺乏有效的溝通。此外，坊間的租約文件有時條款不夠明確，容易引發誤會。例如，坊間常用的「一年生約、一年死約」的說法，如果沒有清楚列明通知期，或在租期的第十一個月還是第十二個月進行通知，雙方在實施條款時可能會產生期望上的差異，進而引起不必要的糾紛。
另外，部分業主或租客認為在租約的「生約」期內可以隨意調整租金，但其實一般「生約」的意思是雙方可以在通知期內解除租約。如果業主和租客未能達成一致，則只能選擇繼續執行租約至租期結束或行使退租權解除租約。 關於租約結束和交還物業的問題，也曾出現不少糾紛。 現時除了住宅劏房受租務管制外，其他物業的租賃只需按照租約條款執行，雙方在沒有特別要求的情況下，通常在租期完結時交還物業即可。而部分業主或租客由於在租期結束前未能成功協商續租，可能需要在租期結束當天交還物業。因此，建議雙方至少提前三個月洽談續租，或短暫延長租約，直到達成新協議。
與租期糾紛相似，租賃中的維修糾紛也源於溝通不足和期望落差。一些租約條款僅列出業主提供的傢俬電器，但往往未對維修責任進行明確說明，這也成為糾紛的根源。 此外，許多租約會加入條款，規定在自然損耗的情況下由業主負責維修。雖然這樣的條款看似合理，但判斷設施損壞是否屬於自然損耗卻相當困難。有些租客選擇在搬走時才通知業主問題，導致誤會加深。如果租客能在發現問題時及時告知業主，並且業主妥善回應和處理，就能有效避免糾紛的產生。
另一類常見的糾紛通常在交樓給租客及收回物業時產生，租客在搬入物業前對物業的狀況有一定期望，但如果在簽約時或搬入前未向業主提出要求，業主一般會按現狀交樓。因此，租客在看樓後若需要業主進行任何維修或添加設備，應在簽署租約前提出，相反，租客在退還物業時也常常會發生矛盾。業主通常期望物業在收回時不需翻新，可以立即再度出租。經過一段時間的使用，物業必然會有一定的折舊，業主需有心理準備花費進行翻新才能再次出租。為了避免在租客退還物業時出現問題，業主可以在正式退租前要求對單位進行檢查，若有需要租客還原的地方，也能及時處理。
總的來說，當前樓市的轉變對租務市場帶來了新的挑戰與機會，雖然租務糾紛層出不窮，但通過良好的溝通與明確的條款，雙方可以有效減少誤會和糾紛。未來，隨著市場環境的變化，更多投資者投入租務市場，業主和租客都需在合約中尋求共識，攜手共創雙贏的局面。
中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
http://www.centalinesurveyors.com.hk/tenancy-management
Text by BusinessFocus Editorial
免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。