【強積金付首期？】買樓回報勝港股 不應助保險壟斷 地產界汪敦敬倡MPF可付買樓首期 質疑強積金只准買股票剝奪市民選擇權
港股與強積金近年同樣是跌多升少，全港400多萬名打工仔難免怨聲載道。祥益地產總裁汪敦敬近日在專欄文章中，批評強積金制度「只准買股票、不准付買樓首期」的做法，剝奪了打工仔選擇權，從保障退休角度來看亦缺乏道理。汪敦敬解釋，買強積金股票基金不一定「賺硬」，反觀若買樓投資，過去顯示買樓長線回報率遠勝於香港股票，故不准用MPF供款付買樓首期不合理。汪又質疑，現時的強積金制度變相讓保險「壟斷（市場）」，促政府改善。
記者比較數據後發現，汪敦敬的批評並非無的放矢。因為由2000年12月香港強積金面世直至2023年底為止，強積金的年度化淨回報率僅為2.5%，表現確實差劣。反觀根據差餉物業估價署的私人住宅售價指數，香港樓價由2000年的89.6點升至2023年的337.4，記者以此推算，若在同一時間買樓的年度化回報率達5.9%，較強積金回報率（2.5%）高1.4倍。
換言之政府過去一直只准市民用MPF買股票或債券基金，卻不准用MPF來付買樓首期，根本不單幫不到市民改善退休生活。事實上，香港強積金手續費亦不合理地高昂，例如到了今日，香港MPF平均基金開支比率仍高達1.4%。以全港475萬打工仔的強積金結存為13,000億港元推算，負責管理強積金的銀行及保險公司，每年賺取的管理費高達182億元，形同「搶了」打工仔部分退休積蓄作為自己利潤。
此外，香港不准用MPF來付買樓首期的做法，與新加坡甚至內地均背道而馳。因現時內地的「五險一保」退休制度之中，是容許內地供款人動用「住房公積金」去買樓的。新加坡的公積金制度更加是完勝香港的MPF，因為它除了容許新加坡供款人把普通帳戶的錢拿出來買樓之外，亦准許供款人可提早至55歲便提取部分或全部公積金，相較香港要65歲才能提早公積金，早了足足10年。而且若新加坡的供款人若選擇不提早取款，新加坡政府會為保留在戶口內的強積金資金提供每年大約6%的高回報率。相比之下，香港公積金一直被埋怨蝕得多，賺得少。
祥益地產總裁汪敦敬近日專欄文章中，即以「強積金有贏有輸非賺硬 准MPF買樓 增市民選擇權」為題，批評香港的強積金制度。他指出，香港強積金其實是一個強制性的儲蓄和投資計劃，而絕不是「贏硬」的方案，因為是沒有人會為蝕本做擔保和包底的。但很多人卻拒絕「用強積金做買樓首期」的建議，往往都說這樣做會增加了有關養老的風險，汪認為這說法是絕對錯誤的。
汪敦敬指出，首先大家應該要明白，強積金的錢是屬於供強積金的市民，他們應有更大的權力去決定如何投資。而事實上，無論房地產和股票都是投資，同樣有風險，分別只在於兩者是不同的投資選擇。
故汪敦敬認為，若說用MPF買樓會少了投資保障，根本是一個錯誤，因為風險是由市場決定。他覺得若打工仔同時持有地產和股票兩種MPF成分，反而是較理想的投資組合（分散風險），因為消費者可以享受到不同產品的特性。汪又認為，政府不應該立法去做一個強制性儲蓄計劃（MPF）的同時，更令到保險壟斷市場，而所謂「壟斷」是令消費者沒有選擇權的意思。（編註：汪的意思相信是指現時各種MPF基金多數由保險公司提供，打工仔缺乏選擇，只能買這些基金。）
汪又認為根據歷史記錄，房地產相對股票較戰績彪炳一點（回報率更高），更重要的是大量的人想用強積金支付買樓首期，而環球包括國內和澳門很多城市亦已經容許提取有關的資金去做首期。故若不讓打工仔這樣做（用MPF付買樓首期）是減少了消費者和市民的權利，而過分保障了既得利益者的利益。
簡單而言，樓市是有升有跌的，但買股亦如是，故買股票風險不一定低於買樓。尤其是對於要交租給業主的長期租客，汪敦敬認為特別適合用強積金去付買樓首期。因為如果這些打工仔買了樓就可以自己供樓，在這十多年內亦不用擔心租金上升，到了退休時亦已供滿樓，更加不需要再擔心退休後的租金開支。所以對這類打工仔來說，汪敦敬指看不到他們若用MPF付買樓首期，會有甚麼特殊風險。
據報道，特首李家超早前在電台節目中曾表示，強積金是為了退休後的生活保障，若容許隨意取出來，會令退休後的生活保障變得空白。但特首指政府仍未放棄研究以強積金供款用作置業首期的建議，他強調需平衡退休保障，暫不排除任何可能性。
Text by BusinessFocus Editorial
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