呂宇健筆｜市建局虧損對策差 放寬地積比更能吸引發展商參與舊區重建｜Ken Lui

市建局上月在立法會介紹過去一年的工作和未來發展時，透露將與政府一同檢討整個收購政策，其後市建局行政總監蔡宏興更在報章撰文指，「同區七年樓齡」收購政策會令舊區更新嚴重延遲，及令私人收購的成本上漲，似乎要將這條沿用超過二十年的收購政策「風光大葬」，但我認為與其修改「同區7年樓齡」收購政策去降低收購成本，不如加快放寬地積比率更能吸引發展商參與舊區重建這場遊戲。

所謂的「同區7年樓齡」收購政策於2001年通過，是指市建局就重建項目展開收購時，向自住業主提出的收購建議，會以同區樓齡7年的物業價格為基礎。市建局為何想修改這沿用了24年的政策？根據蔡宏興的說法，在此機制下市建局提出的收購價，動輒較同區相若舊樓物業的普通成交呎價高超過一倍，導致舊樓業主傾向等待市建局收購，令舊區更新嚴重延遲，又或令私人收購的成本上漲，更重要的是，令市建局的重建項目幾乎「做一個、蝕一個」。

「同區7年樓齡」收購政策已沿用了近四分一世紀，何解市建局今時今日才提出要修改？除了樓市疲弱，市建局「水緊」才是重點，2024至25財政年度該局錄得約27.2億元淨虧損，已經是連續3年「見紅」。政府早前更把市建局的借貸額度上限，由250億元進一步放寬至350億元，蔡宏興亦直言不排除會再作融資安排。如果「同區7年樓齡」收購政策不存在，不單減輕市建局的收購成本，就連私人發展商的收購亦會輕易得多。

市建局的如意算盤當然是吸引私人發展商收購舊樓參與市區重建，但據了解，不少有投資舊樓的發展商現時手上都甚「重貨」，加上他們也有自身的壓力，所以相信未來一、兩年內私人發展商都未必會積極吸納「新貨」。其實如果政府真是想吸引發展商參與收購，與其改「7年樓齡」收購政策去降低收購成本，不如增加發展商收購誘因更實際，其中一個關鍵就係要放寬地積比率，我相信對發展商才是最大的吸引力。

更重要的是，現時樓齡50年或以上的舊樓為數近1萬，單是過去十年每年就增加約510幢，數字遠高於每年重建的160幢，失修的舊樓，如果無發展商收購，一旦出現結構問題，隨時造成人命傷亡，這代價更是無法衡量。

呂宇健
資深投資者
註：專欄作家言論不代表本網立場