【小龍專欄】發展商大減價 二手樓業主仍堅守 李嘉誠賣樓都要減價 跟誠哥冇錯？
市場一直流傳「跟住李嘉誠買，準沒錯」，但其實更值得留意的是李嘉誠的沽貨時機。長實於2017年11月以402億元出售中環中心75%業權，每呎售價達3.3萬元，創下當時商廈呎價新高。這宗交易不僅是李嘉誠退休前最後一單大交易，更被市場視為其超卓眼光的明證。及後中美貿易戰、修例風波及疫情接踵而來，寫字樓市場應聲下跌，中環中心低層呎租更由當年82至160元暴跌至現時40元，而當年入市的投資者，不少更要蝕讓離場。
反觀今日，屯門凱和山最新價單較去年9月首批大幅調整，平均折實呎價由11,088元下調至9,175元，跌幅達17%。與長實同區的飛揚第一期相比，該盤2022年6月首批單位折實均價高達15,050元，凱和山今批單位更較之便宜近四成。發展商如此進取的定價策略，正正反映出對市況的精準判斷。
探究發展商與二手業主的心態差異，其實不難理解。發展商手持大量單位，每延遲一日沽出，都要承擔龐大的財務成本，加上要應付銀行貸款，自然更願意靈活調整價格以促進成交。而且發展商更了解市場脈搏，深知若市況持續低迷，過分強硬只會令存貨積壓更久，最終可能要面對更大的減價壓力。展望明年，市場預期將有更多新盤積貨需要消化，若發展商延續進取的定價策略，勢必吸引更多觀望的買家入市。這種價格優勢不僅能刺激市場成交，更可能令二手業主面臨更大的議價壓力。畢竟，相較於二手樓，新盤不僅有更多優惠，還能提供全新居住環境，對買家來說吸引力更大。
相比之下，二手業主的心態較為複雜。許多業主仍以去年甚至更早時期的高位價格作為參考，難以接受市場調整的現實。這種心態可以理解：畢竟對大多數業主來說，物業不僅是資產，更是居所，加上供樓壓力，不願輕易減價。但市場環境已然改變，堅持高價往往導致放盤時間延長，最終或需面對更大的議價壓力。
李嘉誠當年高位放售中環中心，正正說明在適當時候「見好就收」的智慧。今天發展商願意大幅減價促銷，某程度上亦是承襲這種務實精神。反觀不少二手業主仍堅持較早前的高價，實在有點不切實際。李超人尚且懂得適時放售、減價求變，一般業主又何必執著？
在當前市況下，一手新盤的減價策略某程度上為二手市場定下新的價格指標。就如凱和山比同區飛揚第一期便宜近四成，反映市場已進入調整期。發展商願意大幅調整價格以促進成交，展現對市況的準確判斷和務實態度。
事實上，當前一手新盤的減價或許正是向上換樓的良機。但是何時是好價？何時是好的時機？大家要考慮清楚。這是一百萬的問題。而歷史已經證明，李嘉誠從不因小失大，懂得適時調整策略。所以誠哥都要減，跟誠哥無錯? 大家點睇?
小龍
江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。
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