財政預算案前瞻｜MPF做首期「以樓養老」？解剛需定保晚年更重要？｜一文分析政策潛在風險
《2026/27年度財政預算案》公眾諮詢展開一個多月，社會各界紛紛獻計，期望振興經濟、改善民生。當中，容許動用強積金置業以提振樓市的建議，再成市場焦點。然而，有別於往昔，財政司司長陳茂波這次放軟姿態，不僅承諾檢視，更認同安老按揭轉化退休收入或是可行。
這項政策除影響樓市發展，亦直接觸及港人向上流動的階梯與退休保障制度，值得深入探討。
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為何財爺口風轉變？
回顧過去20年，每當樓市正在上升，總有聲音羨慕新加坡模式，希望能動用強積金支付首期；而當樓市下行，這類建議往往被批評為政府意圖找市民「接火棒」。然而，今次討論的時空背景已截然不同。
根據積金局最新數據，截至2025年底，強積金總資產規模已達1.55萬億元，人均結餘約32.4萬元。部分工作年資較長的僱員，其戶口更累積過百萬資產。與此同時，樓價經過幾年調整，不少指標屋苑如沙田第一城的兩房單位價格已回落至400萬元水平。
對於不少年輕家庭而言，他們的月入或許足夠通過壓力測試，但儲蓄首期資金的速度往往追不上通脹，這筆首期便成為置業路上難以跨越的門檻。
工聯會及公屋聯會近期提議，容許市民動用強積金作首次置業，日後再透過安老按揭以樓養老。政府回應正審視現行強積金制度在人口老化趨勢下的保障能力。將強積金與物業資產掛鈎，可視為增加退休保障選項的嘗試；這也反映出政策層面正探討如何在「保障退休」與「協助置業」之間取得平衡。
政策落實的關鍵：執行細節與資金回流
政府若推行強積金置業，執行細節將決定政策成效。預料政策可能包含限制條款，如鎖定首次置業對象或設定提取比例上限，以平衡置業需求與基本退休保障。當中，「資金回流機制」被視為維持強積金本質的重要機制。
在「資金回流機制」下，資金流向受到規範：提取的強積金直接轉賬至賣方或律師樓，避免資金外流。更重要的是設立回補機制，即物業出售後，業主需將原提取金額及潛在回報歸還至強積金戶口。這種設計一方面確保資金最終回歸退休保障體系，另一方面透過鎖定部分售樓收益，降低短線炒賣的吸引力，使政策更聚焦於自住需求。
他山之石：星港供款結構差異下的借鏡與調整
討論強積金置業時，社會常以新加坡公積金制度作參考。當地容許國民動用公積金支付組屋或私樓的首期及供款，令自置居所比率甚高。不過，兩地制度有本質上的分別。新加坡的供款率很高，僱主僱員合計供款可達薪金三成以上，資金儲備足夠龐大，自然能同時應付置業和退休需要。反觀香港強積金的強制供款僅為僱主僱員各5%，並設有入息上限，僱員能提取的金額有限。
儘管如此，這筆錢對於能否首次置業依然重要。以一對工作約10年的夾心階層夫婦為例，假設二人平均月薪各為20,000至25,000元，每月合共供款約4,000至5,000元。工作10年後，單計本金投入已接近50萬元，計算強積金長年投資回報後，普遍戶口約有40至60萬元結餘不等。在現時九成按揭下，這筆錢可以輔助支付4至5百萬中小型單位的首期。
因此，即使香港難以完全照搬新加坡的做法，但適度放寬強積金限制，對於協助市民解決首期不足的問題，確實有實際作用。
市場連鎖反應：刺激樓換樓與潛在風險
若落實政策，將對市場不同持分者帶來影響。首次置業人士及年輕家庭最直接受惠，政策能降低入市門檻，有助提早置業。不過若年輕人為用盡強積金而勉強「上車」，一旦經濟轉差或失業，隨時面對失去工作、物業淪為負資產及耗盡退休金的三重困境。因此，準買家必須量力而為，審慎評估自身供款能力。
對現有業主及投資者而言，政策有望帶動細價樓交投。預料600萬以下的中小型單位需求增加，令持有細單位的業主較易沽貨套現，繼而有能力換樓，重啟停滯已久的置業階梯，有利樓市及政策規劃的健康發展。
至於炒家，若政策嚴格規定物業只限自住，並設有轉售後資金須回撥強積金等限制，炒家便難以獲利，這亦符合房屋用作居住而非炒賣的政策原意。
退休保障的抉擇：從保留強積金到轉持物業
對於容許提早提取強積金置業，反對意見主要擔心會影響退休生活，這確實偏離強積金作為養老儲蓄的原意。不過，退休保障的形式可以有多種。比較兩種情境：一位長者退休時持有200萬現金但無樓，需長期承擔租金及通脹風險；另一位現金較少但擁有已供滿的自住樓，居住開支穩定，甚至可透過逆按揭獲取生活費。兩者相比，擁有物業往往能提供較強的穩定。
具體而言，物業除提供居所，亦可轉化為現金流。以一個市值600萬元的物業為例，透過香港按揭證券有限公司的安老按揭計劃，一位65歲的退休人士若選擇終身領取方案及固定利率，每月可獲得約14,280元的穩定收入，直至百年歸老，期間更可繼續居於原址。這意味著物業能同時解決居住與生活費兩大難題，這種保障比單純持有強積金現金是難以比擬。
此外，目前強積金高度集中於金融產品。雖然近年港股回報理想，但從長遠風險管理角度看，將退休金過度集中單一資產類別始終並非上策。若容許將部分資金配置於房地產，能兼顧資本市場與物業市場，從而拓寬投資領域。加上物業本身具備抗通脹能力，長遠能為退休儲備提供多一層保障。
結語
放寬強積金置業有利有弊，政策效果取決於推行時機及執行細節。現時樓價已從高位回調至較合理水平，入市風險相對3至4年前降低，目前是探討此政策的合適時機。
若政府考慮推行，建議採取審慎及分階段的策略：
一) 設立提取上限，如戶口結餘的50%，確保保留至少10萬元基礎退休資金或「分級制」；
二) 嚴格限制資格為首次置業及自住，防止投機；
三) 建立完善的「資金回流機制」及銜接安老按揭計劃，確保資金最終能回歸退休保障用途。
若能妥善管理風險，此舉既有助改善樓市流動及成交，亦能為有意置業的年輕人提供多一個選項。
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