東方日報B1：港營商環境擴張放慢　大摩估樓價今年升一成

本港營商環境復甦步伐放緩，上月採購經理指數(PMI)按月回落，但連續5個月處於擴張區間。標普全球公布，去年12月香港採購經理指數經季節調整後降至51.9，較11月微跌一點，受訪企業繼續憂慮全球經濟景氣和關稅影響。不過，所謂「柳暗花明又一村」，港樓今年有望跑出，成為本港經濟重拾生機的動力，投行摩根士丹利為此繼續唱好港樓，並料今年住宅樓價有望升10%，重申整體樓市進入上行周期。

先聚焦本港去年12月各大營商動向指標。標普全球提及，12月產出量和新訂單持續上升，惟增幅按月收窄。隨着客戶需求廣泛轉強，企業由本土與海外市場新接的銷售額均見增長，私營企業也連續5個月增產。

積壓訂單是一年以來首次擴張，惟價格數據顯示，投入成本同樣顯著上漲，變相令產出售價升至逾兩年最高，即意味企業透過加價手段，應對原材料價格及員工成本上漲情況，其中標普全球不諱言，員工成本已重返2024年7月以來最高。

期內，採購活動更趨活躍，但擴張速度較11月放慢，受訪企業稱採購數量增長與需求好轉的程度趨向一致；同時，採購庫存連續7個月上升，只是增幅不大，供應商也如期交貨，表現是自6月以來首度改善。

展望未來一年營商前景，受訪企業的悲觀情緒較11月有所減弱，整體負面看法是2023年7月以來最低，但企業依然憂慮全球經濟景氣及關稅影響。

港樓方面，大摩表示，本港住宅價格自2018年以來已累跌30%，隨着樓價去年中見底，全年又止跌回升約4%，估計今年全年樓價受惠內地買家入市、庫存減少、供應有限，以及利率下調等因素，推算今年一、二手樓盤價格可錄8%和10%升幅。此外，租金市場也在政府「搶人才」計劃下推高回報，刺激投資需求，應可帶動今年全年租金錄半成升幅。

該行又認為，觀乎去年有不少本港地產發展商股價上漲31%，對比恒生指數28%的升幅為勁，雖然相關資產淨值折讓已由去年1月的65%收窄至年底的48%，但整體估值仍吸引，故預期一眾本港地產發展商股價今年繼續有良好表現。

在芸芸發展商中，大摩首選新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)和長實集團(01113)，同樣予「增持」評級，目標價分別為120元、36元和47元，意味較現價尚有21%、25%和14%上升空間。新地周二收升3.14%，報98.5元；恒地升1.19%，收報28.78元；長實集團升3.1%，報41.14元。

該行進一步解釋，新地是本港樓價是否復甦的重要指標，細看其資產負債表強勁，加上可售資源和土地儲備充裕，隨着旗下新投資物業逐步入伙，可為集團經常性收入作出更大貢獻，估計一旦新地每股盈利上揚，有望推高其每股派息表現。

寫字樓方面，大摩指受惠新股市場轉趨活躍和股市暢旺，預期今年中環寫字樓租金升3%，惟整體租金仍要跌3%，寫字樓空置率維持15%。至於今年本港零售銷售表現，大摩料錄3%的增長，但擔心市道會受網上零售銷售和深圳廉價服務及產品的衝擊，所以估計就算美元走弱和股市帶來財富效應，也無助刺激消費，今年零售租金仍會跌3%。

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