【二手樓新付款方式懶人包】告別支票時代！一文睇清「置易付」：哪些物業適用？代理如何把關？
金管局聯同銀行公會、香港律師會及地產代理監管局於上周四(5日)宣佈，物業交易支付安排（Payment Arrangements for Property Transactions；下稱「置易付」）將於本月28日起，正式擴展至二手住宅物業買賣。這項措施不僅打破香港沿用數十年的物業交易資金交收慣例，更將昔日依賴律師行託管及轉交尾數的程序，全面轉型為銀行間的直接轉賬。
「置易付」擴展至二手市場，重點是以銀行轉賬取代律師行託管，直接堵塞資金被挪用的漏洞。雖然業界初期需時適應新流程，但此舉能切實保障交易安全並提高效率，有助樓市運作更穩健。
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「置易付」擴展至二手市場：堵塞律師行託管資金漏洞
「置易付」的推出，源於2020年底黃馮律師行被接管一事。當時該行因前職員涉嫌挪用公款及違反帳目規則，遭律師會接管，銀行戶口即時凍結。事件波及大量準業主及賣家，存於信託戶口的按揭款項及首期無法提取，部分買家更因資金被鎖死而無法完成交易。
此事暴露傳統模式的弱點：過度依賴律師行託管大額資金。為堵塞漏洞，金管局與銀行界推出「置易付」，並於2022年11月率先應用於轉按。鑑於轉按運作三年且普及率逾七成半，監管機構遂將此機制擴展至資金流向較複雜的二手物業買賣。
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圖一：黃馮律師行苦主召開記者會。該行於2020年底涉嫌挪用款項，遭律師會接管並即時結業，導致大批物業交易資金遭凍結。
新舊制對比：資金全程不經律師行
本月28日前，二手樓買賣主要依賴傳統支票交收。銀行先撥款至買方律師行，再由其開票予賣方律師行，最後轉交賣方。資金須在不同律師行的信託戶口流轉，並靠實體支票結算，流程繁複。
「置易付」實施後，資金流向徹底改變。買方銀行透過「港元即時支付結算系統」，直接將按揭款項過數至賣方銀行償還貸款；若有餘款，則直接存入賣方戶口。新制下，資金全程不經律師行，律師行僅負責法律文件及查核業權，正式落實「錢契分流」。
雙重提升效率與安全
新舊制最大分野，在於資金安全與到賬速度。
安全：杜絕中介風險
舊制下，買賣雙方須共同承擔律師行的營運風險（如接管、停業或虧空）。一旦律師行營運受阻，巨額資金隨時遭凍結。「置易付」改由銀行直接過數，完全剔除第三方託管環節，從根源消除資金被挪用的隱患。
效率：由 T+1 提速至 T+0
舊制依賴支票結算，賣方往往在成交後一至兩個工作天（T+1 或 T+2）才收到款項；若遇颱風或週末，收款更會延誤。「置易付」利用電子支付系統，只要在截數前發出指令，賣方最快可於成交日當天（T+0）收款。這對急需資金周轉、特別是「先賣後買」的換樓客而言，資金周轉將更靈活。
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圖二：新舊制物業交易支付安排對比
實施細節：適用範圍與操作流程
涵蓋二手住宅 排除工商舖及現金客
新安排將於本月28日生效，涵蓋當日或之後簽署臨約的二手住宅及住宅車位交易。買賣雙方須為個人或香港註冊公司，且物業僅限單一按揭。惟新制並非全覆蓋，工商舖（寫字樓、商舖、工廈）、未補價資助房屋（如居屋、公屋）、非香港註冊公司持有的物業，以及涉及二按等複雜交易仍沿用舊制。
此外，若買家選擇全數現金支付而不申請按揭，因無銀行放款，亦不適用此機制。
代理把關：簽約前須確認意願
地產代理在操作上擔當前線把關重任，在買賣雙方簽署臨約前，代理須主動詢問雙方是否選用「置易付」，並在合約中加入相關條款。這意味前線從業員必須熟習新機制運作，方能向客戶解說清楚，確保交易順利。
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圖三：「置易付」適用範圍清單
對二手樓市及換樓鏈的影響
堵塞挪用漏洞 減輕交易風險
「置易付」推展至二手市場，有助穩定樓市發展。早年律師行託管資金屢出事故，一度動搖市場信心；新制能重建買賣雙方互信，尤其在大額交易中，資金安全至關重要，新安排正好回應了市場對資產保障的訴求。
打通「換樓鏈」 資金對接更準確
新制亦有利活化「換樓鏈」。舊制下，換樓客賣樓後需預留數天待支票兌現，甚至要借過渡貸款付新居首期。「置易付」做到即日收款，賣方資金對接更準確，減低因資金未到賬而違約的風險，令樓市流轉更順暢。
銀行風險管理升級
對銀行業來說，新制符合國際監管趨勢。減少中介參與資金流轉，有助銀行有效管理按揭操作及信貸風險，滿足《巴塞爾協定》對風險管理的嚴格要求。
一手樓市暫未推行的考量
先易後難 聚焦主流市場
儘管「置易付」已在二手市場全面推行，一手新盤暫未納入範圍。金管局助理總裁區毓麟解釋，決策主要基於市場佔比及法規繁複程度。數據顯示，二手交易佔整體樓市約六至七成，屬市場主體；先在二手市場推行，能最快覆蓋大部份置業人士，效益最大。
反觀一手樓交易僅佔約三成，且涉及更繁複的法律框架，故按先易後難的次序推行。
樓花監管複雜 需修例配合
一手樓花銷售受《預售樓花同意書》規管，發展商收取的樓款必須存入律師行信託戶口，確保資金專款專用支付建築費，保障樓盤如期完工。此機制牽涉發展商、承建商、融資銀行及律師行之間錯綜複雜的法律責任與資金監管安排。
若要在新盤推行「置易付」，必須修訂現行法例及同意書條款。因此，監管機構傾向待二手市場運作暢順後，再著手解決一手市場的法律技術問題。
結語：制度改革 鞏固市場信心
「置易付」拓展至二手住宅買賣，標誌著本港物業交易支付系統邁向現代化。這不單是技術升級，更是針對過往市場漏洞的制度改革。雖然新安排屬自願性質，但鑑於其在安全及效率上的明顯優勢，預料將迅速普及並成為主流。
隨著本月底新制生效，本港樓市的交易基建將更趨穩健，有助進一步鞏固投資者對物業市場的信心。
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