世邦魏理仕：洪水橋產業園公司成立助增市場對北都區投資信心
政府最近就北部都會區工業及物流未來發展，包括發展局成立「洪水橋產業園有限公司」、以及運輸及物流局公布《洪水橋/ 厦村新發展區現代物流圈研究報告》，世邦魏理仕認為此兩項重要政策是目前就洪水橋／厦村（HSK/HT NDA）最具實質性的政策方向，該區被定位為北部都會區內策略性的物流及工業增長樞紐。
成立「洪水橋產業園公司」有助打造更友善投資者的平台
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，產業園公司的成立反映政府正逐步走向更著重執行、面向投資者的土地交付模式。其清晰的意圖、架構及時間表，有助提升市場信心，尤其是在過往多層式現代產業大樓（MSB）招標遇到挑戰後。然而，世邦魏理仕指出有效的落實仍取決於清晰的制度定位及與市場接軌的框架。目前產業園公司的角色與現有平台（如香港科技園公司 HKSTP）在多方面重疊，如未明確劃分職能及合作方式，或產生重複風險。從私營企業角度，世邦魏理仕認為建議採用的公私營合作（PPP）及 BOT 模式——很可能以轉租方式運作——若未釐清退場、年期及回報機制，銀行融資或投資意願或受限制。
鄭亥延補充，靈活的發展模式固然值得肯定，但缺乏土地年期、退場安排及回報等細節，願意投入長線資本的投資者仍可能有限。商業機制與政策意圖同樣需要到位。
物流圈規劃研究結果需在長遠願景與短期市場現實之間取得平衡
世邦魏理仕同時亦檢視了《洪水橋/ 厦村新發展區現代物流圈研究報告》，報告提出於 36公頃試點範圍內建設現代物流產業群，以支撐香港長期作為區域物流及供應鏈樞紐的定位。世邦魏理仕認同報告的長遠策略、智慧及綠色物流方向，以及其諮詢式研究方法；然而，也指出供應規模、需求吸納及招標設計為三大執行風險。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事徐浩賢指出，研究報告為長遠發展提供清晰藍圖，但關鍵仍在於土地供應、發展強度及招標安排是否與實際市場需求匹配。願景本身並不足以保證投資及租戶進駐。
世邦魏理仕指出，北部都會區規劃中的物流樓面供應總量，相當於香港現有物流存量的約 1.5 倍，因此有必要採取分階段、需求主導的土地釋放方式。此外，現階段租戶需求仍集中於高效率、較低樓層的物流設施；而高自動化或近零碳項目因成本較高，暫時吸納力有限。徐浩賢補充，在初期允許地積比彈性，例如採用「按建設量付費」模式，可降低前期風險，同時保留政府長遠的規劃選項。
世邦魏理仕亦強調，在同一發展節點內同時設立產業園及物流產業群，意味需更統一的政策訊息、清晰的定位區分，以及更流暢的投資者接觸機制，以避免市場混淆或內部競爭。
世邦魏理仕認為政府近期的公布為洪水橋／厦村新發展區的工業及物流發展奠定了穩固的策略基礎。然而，成功將取決於能否以市場為主導的落實方式、具彈性的分階段推展，以及能同時兼顧公共部門目標與私營機構決策模式的商業可行架構。
土地收回：北部都會區邁向落實階段，程序複雜性持續提升
根據政府於 2025 年公布的公告，新界已有超過 300 公頃土地被收回，涉及多於 7,500 個私人地段，主要集中於新田、牛潭尾及元朗南，均為北部都會區的核心組成部分。
隨着北部都會區進入落實階段，政府的收地行動加速，而因涉及面積大、受影響人士眾多，行政時序和賠償申請程序的複雜性正不斷增加。世邦魏理仕建議受影響業主、租戶、營運者應密切留意政府公告、了解賠償程序並及早尋求專業協助。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事林凌表示，北部都會區的收地規模前所未見，許多持份者低估了程序及賠償要求的複雜程度。及早準備至關重要，尤其對需要證明搬遷成本及營運損失的企業而言。有適當指導和及時行動，可確保權益並更有效規劃營運延續。
隨着北部都會區邁入關鍵落實階段，洪水橋產業園公司、洪水橋/ 厦村新發展區現代物流產業群及持續的土地收回計劃，均象徵香港工業及物流版圖正迎來深度重塑。這些舉措共同為打造一條更融合、具前瞻性的經濟走廊奠定基礎，加強香港於大灣區內的角色。世邦魏理仕將繼續以數據為本的洞察力、估值專業及策略諮詢，協助政府、企業及土地持份者應對北部都會區的發展進程。
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