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財經

【暑期租賃旺】2024租務分析+成功覓好租盤法則

美聯樓市情報站

更新於 2024年07月29日02:47 • 發布於 2024年07月27日12:00 • 美聯物業

根據美聯物業研究中心資料,美聯「租金走勢圖」6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.76元,按月續升約1.1%,連升4個月,並創55個月(逾4年半)新高。單以第二季租金已上升約2.6%,而上半年則累升約2.62%。

分析指,暑期租賃旺季帶動下,租賃需求大幅增加,部分地區租盤供應不足,租金可穩步向上,同期樓價下調趨勢不變。

政府官方差餉物業估價署公布的5月臨時數字顯示,5個私人住宅單位面積類別中,佔4個的租金回報率按月上升,其中,實用面積431平方呎以下細單位回報率上升至3.4厘,為各類最高,亦創2012年11月後的11年半新高。

事實上,2024年5月私人住宅租金指數最新報189點,按月上升約1.02%,為2019年12月後的近4年半新高,已連漲3個月,累升約2.5%。而2024年首5個月則上升約1.6%,對比同期住宅樓價指數累跌約1.7%。

當中,實用面積431平方呎以下細單位回報率較去年同期只2.7厘,明顯勁漲0.7個百分點。 另外,回報率次高為實用面積約431至752平方呎的中小型戶,5月漲至2.9厘,為2014年5月後的10年最高,按年升0.5個百分點。

學生增加 刺激租務

事實上,第二季及第三季屬於香港樓市傳統租務旺季,不少海外及內地留學生需要來港就讀,近年更有部份內地到港學生更與一起來港的同學「夾租」,而不少留學生往往選擇提早到港覓尋心水租盤準備開學;但每間院校的宿位有限,並不足以應付持續增加的學生數量,繼而刺激整體租務需求,帶動租金走勢向上。

此外,發展商亦提供租務安排計劃予一手投資客買家,啟德跑道區新盤,在租務安排下,發展商會提供指定租客,與買家簽署兩年「死租」,租金定為樓價的3.5%,租客需每半年預繳租金,不需額外再支付按金,租金已包括差餉、地租及管理費,惟水、電、煤氣費等其他支出則不包括在內,買家亦不可更改租約內容。

不論買家採用即供或建期付款買家簽署臨約時候放棄2%的自置優惠,而同一份臨約所購買的單位只能選擇同一優惠,買家亦需要付清單位樓價,才符合享有租務安排。以項目第5座2樓F室為例,實用400方呎兩房間隔,若買家採150天現金優惠付款計劃,並選用「匠心租務安排」,折實價為656萬元,呎價1.64萬元,在3.5%租務回報保證下,單位兩年內的每月租金將鎖定約1.9萬元、呎租約48元,與跑道區目前的現樓兩房單位每呎叫租相若。

精明租客成功覓好租盤法則

預繳一年租金對於業主及租客均有不少好處,作為租客有更大的議價能力,由於業主能夠鎖定租金收入,會更願意提供約5%至10%的租金折扣優惠;) 作為業主,可以提早獲得一年的租金收入,並運用資金作其他投資用途,獲取更大回報。不少業主會擔心有租霸拒絕交租,年繳租金可避免租客拖欠租金的風險,更無需每月收租,省時省力。

另一方面,可享用「住宅租金開支扣除」福利,不設年期限制,租金扣稅上限為每年10萬元。換言之,租住的單位每月租金達8,333元,基本上已可用盡扣稅額。值得留意的是,有兩種情況會影響扣稅額的計算的,會按比例計算,一是合租單位,會按合租租客人數比例計算;另一種是已繳租金的租期只佔課稅年度的部分時間,稅務局都會按實際租期去計算。

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