【置富攻略】移民熱門地 阿聯酋樓價升不停 杜拜買樓收租全攻略 5大買樓收租及揀中介貼士
香港股市及樓價近年跌多升少，令人失望，不少投資者轉戰海外物業尋求更合理回報。其中政治穩定兼安全的中東阿聯酋，近年樓價穩步向上，經濟增速最快的杜拜，其樓價在疫後更已累漲近5成，遂成為買樓收租或投資移民全球首選地之一。但「隔山買牛」不容易，故BusinessFocus綜合了港人越洋買杜拜樓收租必須注意的5大重點及貼士，以供參考。投資者除了要小心選擇目標樓盤及留意買賣合約，也應慎選中介代理。因為好的中介代理日後能兼負起代找租客及代業主收租的責任，可成為港人投資路的好拍檔。
【重點一：勿心急貪平，426萬港元以上物業方可獲10年黃金簽證惠及家人】
在中東阿聯酋包括杜拜買樓，不宜貪平或胡亂自行購買一些產權不清的舊式物業。因為部分土地存有限制，土地上的物業未必可合法賣給外地人。更重要的是，現時只有購入售價至少200萬迪拉姆（約426萬港元）的阿聯酋（包括杜拜）物業，買家方可獲得政府發出「10年黃金簽證」（到期可再續），以及享有能夠帶同家人一起前往當地居住的權利。故若不熟悉當地法律，港人建議可透過有聲譽及可靠的中介代理，選擇買入當地有名地產商的新樓盤物業，這一般會較為穩妥。
此外要留意，杜拜當地買樓收租回報率雖然可高達6%至10%，但這是通常指一些管理較優良及質素較高的單位，理由是大量海外專才湧入當地工作，這些「好租客」多數不喜歡住面積太小的質素較低的單位。故香港盛行的「買廉價舊樓收租」策略，在杜拜未必行得通。
【重點二：善用杜拜稅務天堂優勢，可邊買樓收租邊在當地工作】
阿聯酋包括杜拜是「免稅天堂」，買樓時雖然要付樓價2%至4%的轉讓費（註冊費），但日後賣樓時無論賺了多少，也不像歐美國家要付資產增值稅，利潤可以「全落袋」；加上杜拜樓花也能轉讓，故可以說是物業投資者的天堂，無論買樓自住以獲十年黃金簽證、還是買樓收租均可，這令到其物業受追捧，樓價節節上升。據報道，自疫情（2020年初）以來，杜拜樓價累計已升近5成。雖然過去一年樓價升幅放緩，但有分析料今年杜拜樓價仍會有3.5%升幅，豪宅樓價漲幅料更會有5%，加上租金回報率可高達1成，遂吸引資金繼續流入。
對於有意較長期（甚至永久）移居杜拜當地的港人來說，買入兩個當地物業，一個收租、一個自住亦是可考慮的投資方案。因為杜拜的入息稅是「零」，等如零薪俸稅，就連租金收入也無需交入息稅。此外若香港投資者能在當地找到工作及開設銀行戶口，申請樓按又或是處理租務或租客問題時，自然會更為方便。
值得一提的是，阿聯酋官方貨幣迪拉姆與港元一樣與美元掛鈎，加上屬產油國的阿聯酋財力雄厚，貨幣脫鈎機會近乎是零（1迪拉姆約等如2.13港元）。所以港人買杜拜樓長線收租，不用太擔心物業實質價值隨幣值大跌的風險。
【重點三：交通、房屋質素及設施影響升值能力】
近年湧入杜拜的海外專才及富人，是支撐當地樓市及租務市場的主力之一。他們大多重視日常生活質素，必然有車（甚至不止一部，因為杜拜油價平），故若想找到這些「好租客」，買樓收租時最好選擇交通方便及鄰近市中心（例如在市中心半小時車程內）的超大型新屋苑。一般而言，杜拜大型發展商（如Aldar）的新屋苑雖然樓價會較貴，但衣食住行設施會極為齊全，連診所、小醫院甚至國際學校也會一應俱全，令富貴租客日常生活可不假外求，租客自然願付較高的租金。故港人若想買入單位後較容易租出，應多留意新型屋苑，但當然不能盡信網上宣傳。實地視察以及留意網民對屋苑的評價，都可有助準買家作出精明的選擇。
【重點四：杜拜按揭僅可達6成、留意當地房地產法規】
杜拜的法規雖然已甚為完備，但港人在當地買樓乃「隔山買牛」，故仍應盡量小心。舉例說，在杜拜沒有工作的港人，據報現時買樓一般最多只可做到6成按揭，故決定簽約買樓前，必須預備好足夠的首期及買樓雜項開支。此外，如上文所述，有些杜拜舊式物業未必能合法或無限制售予外國人如港人，這些物業買家也未必享受到「10年黃金簽證」優惠。為免置業遇上以上問題，買家在簽約買樓前必須先了解清楚合約條文。
不過在杜拜買新盤樓花也有不少好處，例如遇到爛尾樓機會極小。理由是杜拜所有買家購房款項，有相當的部分會存入由土地局監管的ESCROW帳戶，開發商必須提交工程進度證明才能提取資金。換言之，政府會收起（保留）發展商部分資金，若樓花出現任何問題，會由該帳戶保障業主的損失。此外杜拜物業受土地局監管、履約保證制度、土地登記制度等多項法規保障措施。對於未建成物業，法律也設有缺陷責任期保障買家。開發商有責任在竣工後的10年內修復結構缺陷，並在賣樓1年內處理所有單位的安裝缺陷。
【重點五：選擇良好的地產中介】
如上文所述，中東阿聯酋的房地產法例甚為複雜，不同的酋長國及不同地段的地契條款內容及轉讓限制，也可能存在差異。故港人在當地買樓之前，宜先選擇好有信譽及有規模的地產中介代理，並了解清楚買賣合約條文及各種收費，包括置業時要付的代理佣金、轉讓稅，以及日後若委託代理代為放租杜拜物業時的各種收費。
一般而言，良好及具規模的中介代理公司，會在多個國家及地區均有辦事處以處理當地物業買賣及租務事宜。良好的中介代理也通常會安排免費或價格合理的買樓考察團，讓準買家可實地了解海外樓盤情況。阿聯酋投資表表姐Agnes建議，欲在杜拜置業的香港投資者最好選擇在本港及杜拜均有辦公室的中介代理，中介在杜拜當地亦必須要有專業團隊及持有合適牌照。因為這樣才可以保障到香港買家越洋置業時，買樓相關的法律及租務問題均「有人幫手睇住」，以確保符合當地法律，令買家能夠安心投資。
Text by BusinessFocus Editorial
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