按揭專家｜高齡擔保人不受青睞 按揭被拒兩大方法自救｜子非魚

在置業路上，當借款人的收入未能完全符合銀行的入息要求時，可以邀請直系親屬作為擔保人，從而打通銀行按揭大門。然而，許多人以為只要擔保人有穩定收入就萬無一失，實際上他們忽略了擔保人的年齡可能會令銀行有所顧忌，或會因此調低按揭成數，甚至直接拒批按揭。面對如此困境，借款人可考慮以下兩個方法自救。

朱先生（化名）早前買入旺角一個唐樓單位，計劃向銀行貸款300萬元，惟他目前有另一個按揭在身，每月還款1萬元，如加上新一筆的按揭貸款，他的每月收入距離通過供款與入息比率的要求仍有些少距離，故希望邀請父親作為擔保人，以朱父擔任保安員的收入去令銀行批出按揭。

銀行需考慮收入持續性

不過，銀行審批時得悉朱父已年屆64歲，遂拒絕接納其作為朱先生的擔保人。原因是銀行需要考慮擔保人及借款人的收入是穩定而又具持續性，由於朱父臨近退休年齡，保安公司又可能不再與朱父續約，故銀行為了減低風險會選擇較保守地審批，亦是合情合理。

面對銀行的嚴格要求，朱先生的按揭申請要另謀出路，尋求其他方法上會。筆者了解朱先生的情況後，提供兩個可行的按揭方案。

尋找被忽略的收入

首先，朱先生應重新檢視自己的入息，確保沒有收入未申報。他的工作合約中列明公司每年會派發花紅，通常可被視為固定收入的一部分，更適用於申請9成按揭，計算方法是將過去兩年所收到的花紅，攤分24個月計算。

除花紅外，如申請人有雙糧，計算方法亦與花紅一樣。至於佣金及津貼則通常被視作非固定收入，只適用於申請8成或以下按揭，需要以近6個月的平均數計算。

善用物業潛在價值

另一個方向，朱先生可申報物業的擬租金收入，即使物業目前未有出租，但亦可由銀行去估算其租值，從而增加朱先生的信貸能力。若要以擬租金收入計算，銀行必然會將單位視作出租處理，此類出租物業的按揭成數一般限於7成或以下。

另外，擬租金收入亦需要打折，一般以6折或7折計算入息，如朱先生想盡量提高貸款能力，可尋找估值較高、打折較少的銀行。

需要強調的是，並非所有年長人士都無法勝任擔保人。例如銀行一般都歡迎臨近退休或已退休的長俸公務員作為擔保人，長俸收入亦可計算為穩定收入。不過，如年輕借款人的收入不足夠支付每月還款額，銀行亦有機會要求擔保人轉為共同借款人，又或者縮短還款期，甚至減少按揭成數。

總而言之，當擔保人的年齡成為按揭申請的障礙時，切勿輕易放棄。反而應回歸基本面，從自身財務狀況中發掘新的可能性。無論是被忽略的固定收入，還是靈活計算物業的潛在價值，都能為申請按揭開啟另一扇窗。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

註：專欄作家言論不代表本網立場
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