觀望預算案樓價斷五連升 一手交投反彈｜留學需求穩健 租金企穩116點望破頂
馬年踏入第二周，農曆新年氣氛依然濃厚，整體物業表現稍為受壓。易發樓價指數最新報115.66點，結束連續五個星期的升勢，按周下跌0.36%。分區指數呈三跌一升，港島區一手新盤銷情理想，分散了二手市場客源，致使該區指數按周下跌2.02%；九龍區及新界西指數亦告下跌，新界東則錄得升幅。今年首兩個月，樓價累計上升0.76%，較2021年8月145.76點的歷史高位仍低約20.65%。租務市場方面，目前正值傳統租賃淡季，租金走勢反覆。易發租金指數最新報116.72點，連續16周維持在116點以上。預期中短期租金走勢將平穩向上，隨着「留學香港」政策逐步帶動租賃需求，未來指數有機會挑戰118.54點的歷史高位。
本周樓價及租金回軟，相信與早前市場觀望新一份《財政預算案》有關。據28Hse內部數據顯示，本周一手成交錄得138宗，較上周（2月13日至19日）農曆新年期間的88宗上升56.82%。但二手市場方面，四大代理行統計的周末（2月21至22日）十大屋苑成交表現個別發展。中原及美聯分別錄得8宗及7宗成交，按周上升33.33%及40%；利嘉閣及香港置業則分別錄得7宗及2宗，按周下跌12.5%及50%。由於新一份《財政預算案》未有推出刺激樓市的措施，縱使本周一手成交量較農曆新年量成交反彈，預料短期內樓價將繼續在112至120點之間徘徊，中長線有望逐步向上，挑戰2021年高位水平。
樓價分區指數三跌一升 港島區下挫超過2%
最新分區樓價指數顯示，本港四區樓價錄得三跌一升。當中港島區跌幅最大，結束早前升勢，最新報114.9點，按周跌2.02%。該區樓價下跌，主要受一手交投活躍影響，例如雅盈峰及滶晨II分別售出7伙及6伙，吸納了部分二手客源，部分業主因而擴大議價空間以增加競爭力。展望將來，Blue Coast 發展商近日將單位整體加價5%後依然沽清，反應市場有一定承接力，港島南岸滶晨及滶晨II亦計劃提價。預料農曆新年假期後，即約三月起，一二手交投將轉趨活躍，有助令樓價反彈上升。
九龍區方面，樓價結束連續四星期的升勢，最新報111.77點，按周下跌1.27%。區內多個新盤錄得成交，包括柏蔚森系列（11宗）、柏景峰（8宗）、啟德海灣（6宗）、維港灣畔系列（5宗）、KOKO Mare（4宗）及傲玟（4宗）。一手市場吸納較多購買力，令二手樓價受壓。另外，柏蔚森II發展商近日公布個別單位加價1%，顯示其對後市抱有信心。
新界西樓價連跌兩周，最新報120.92點，按周微跌0.03%。柏瓏系列本周錄得5宗成交，同樣轉移了部分二手市場客源。
新界東則是唯一錄得升幅的地區，最新報114.79點，按周微升0.09%。區內一手貨尾交投較少，主要靠 Park Seasons 支撐，促使部分買家轉投二手市場，帶動該區樓價微升。
整體而言，雲向、瑧玥、瑜意等新盤近日陸續推出，海嵎首批48伙招標單位亦即日售罄，帶動整體樓市氣氛。此外，中東局勢不穩對本港樓市影響有限，甚至可能吸引部分避險資金流入。
多家發展商及物業顧問公司均看好後市，將本年樓價升幅預測上調至15%至20%，預期交投量與樓價將同步增長。短期內，樓價指數預計在112至120點之間徘徊；中長線而言，樓價有機會重返2021年的歷史高位。
租金指數跌0.16%報116.72點 連續16周維持116點水平
目前本港仍處於傳統租賃淡季，租金走勢反覆。易發租金指數最新報116.72點，結束上升升勢。雖然按周微跌0.16%，但已連續16周維持在116點以上，反映租務需求穩定。2026年首兩個多月累計上升0.59%，與2019年8月118.54點的歷史高位仍相差1.54%。
分區指數則呈兩升兩跌。港島區報122.25點，按周上升1.83%，連升兩周；新界東報120.93點，按周上升0.62%，結束早前跌勢；新界西報133.93點，按周下跌1.6%，為連升兩周後首次回落；九龍區報121.81點，按周跌1.01%，連跌兩周。
市場普遍預期，隨着四至九月傳統租賃旺季臨近，四區租金將平穩向上。此外，政府推廣「留學香港」政策、放寬大學取錄非本地生上限至五成，以及直資中小學取錄更多非本地學生，連同本地家庭的實際住屋需要，均帶動租金需求增加。
28Hse研究部預計，即使目前「供平過租」格局未變，未來兩個月租金指數仍有機會升至118.54點的歷史高位。長遠而言，預期今年全年租金升幅介乎2%至4%。
上述指數反映2026年02月20日至2026年02月26日的市況。
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