呂宇健筆｜宏福苑收購價屬非常安排 難成居屋市場定錨價｜Ken Lui

大埔宏福苑那場奪命大火至今已近三個月，特區政府早前終於正式公布了長遠安置方案。政府計劃收購受火災影響的7座大樓、合共1,736個單位，收購價以實用面積計算，未補地價呎價8,000元、已補地價呎價10,500元。方案一出，市場普遍認為政府今次開價偏高，甚至憂慮會變相為未來居屋市場定下底價。但我個人認為，政府的出價雖然優厚，但未必能直接反映未來居屋市場的真實走勢，更不能將其視為樓市的定海神針。

今次方案涉及受災的7座樓宇，即使加上目前仍屬「孤島」、前途未明的宏志閣，整個屋苑的總數也不過是2,000多個單位。相對於全港龐大的居屋市場，這2,000多個業主的購買力雖然集中，但規模畢竟有限，並不足以對整體市場構成結構性承托，更談不上能左右未來居屋的價格走勢或起到定價權的作用。

根據保監局資料，宏福苑火災的一般保險理賠已處理超過九成，涉及金額約4.5億元，平均每宗個案獲賠約52萬元，部分個案甚至超過100萬元。如果將保險賠償與政府的高價收購額相加，災民最終拿到手的資金，理論上會大於他們原有單位的市場價值。在這個前提下，災民未必有強烈誘因流入外觀殘舊、設施老化的二手居屋市場，反而更有條件向上流動，選擇質素更佳、年期更新的單位。

事實上，從政府掌握的問卷結果可見，大多數居民真正關心的是一個「快」字。調查顯示，逾八成居民希望迅速完成安置，且絕大多數傾向選擇政府提供的資助出售房屋，而非自行投身私人市場。正因如此，政府同步推出了提供3,900個一手單位的「特設銷售計劃」，涵蓋東涌、錦田、屏山、啟德、將軍澳、九龍灣盛緻苑及大埔原區新項目等。對於受影響居民而言，這些又新又「抵」的一手選項，顯然比在二手市場轉手揀盤更具吸引力。

總括而言，今次宏福苑方案政府動用40億元公帑與援助基金，旨在解決一場前所未有的重大災難。這顯然是一次「特事特辦」的個案，其出發點是讓災民有足夠財力在痛失家園後進行「原區安置」或「樓換樓」。若因此認為政府在為市場發出價格訊號，恐怕是過於敏感、想得太多。

呂宇健
資深投資者
註：專欄作家言論不代表本網立場

免費地產投資講座
https://rb.gy/nl0vm9

Be your own boss, keep your mind sharp.
🌟更多資訊，盡在BossMind