減價潮蔓延全城 冰河期延至明年【老樓專欄】

離港回內地長達兩周，回來前不少朋友傳來訊息，一是星洲基金把波老道豪宅撻定，損失20億元；另外上周開售的兩個全新樓盤中伏，首天同時賣出不足一半，問老樓如何解讀，老樓即時把上周的文章傳給他們看，他們看好有不同的意見。

A代理阿頭：其實自金管局放寬1,500萬元以下樓的按揭後，市場的確有不少人睇樓，不過業主態度依然強硬，不肯減價，「他們若調價一早在今年初減，不會在現刻大幅降價，形成有盤無客（合理價），看去樓市尚要靜一段長時間，起碼半年。

我話你們硬要業主減，沒有減的動機，除非等錢駛，你們的專業會受到他們質疑，無人會啋你們。

B內地客：內地經濟未復，中產客未恢復元氣，有時間都首先搵錢來償還貸款，內地有不少爛尾樓連環爆煲，以前內地未聽過債務重組，主要在大企業身上發生，目前連個體戶也有類似的情況出現；身邊有不少仍有積蓄的朋友，把人民幣資產變成美元資產，就係防內地經濟未掂再一無所有。

我問他們有什麼後路，「動作要比人哋快，若內地一收正政策便走不得」；我再追問，為何那麼恐慌？以前未試過負資產，原來真的是可以一夜蒸發（財富），為自己和家人買多個保險。其實老樓認識的內地朋友，十個有七個已轉換資產，買個保險，其餘三個正考慮中。

C發展商：近月樓市有買家、有成交，這點同氣氛有關，同行不用減價也賣個滿堂紅，皆因有不同付款辦法和自家按揭幫手上會，一般中小發展商資金沒有那麼雄厚，又有資金壓力，發展中的地盤又要在入伙前還銀行貸款，自然會在訂價上稍為放鬆一點，如市區一個尚有百餘伙的樓盤，透過稅務回贈和加強折扣率，變相減價三成，這是一種散貨策略，但恐有蔓延之勢。

我話年初市場仍唱好樓市，發展商減價賣樓已啟示了連你們（發展商）也看不好前景，削價雖不是最好一條路，但是最有效的路。

D按揭：由於整體樓按市場放緩，銀行將繼續追趕全年按揭業務，並會推出多元化的按揭產品吸客。而大型銀行存款基礎較中小型銀行多，下半年將繼續以高現金回贈方案爭取按揭生意。銀行因邊際利潤進一步下降，會根據自身資金成本及公司策略，年內有機會追加最優惠利率(P)，預計幅度約0.125厘至0.25厘，幅度跟力度仍然溫和，其後本港加息周期或見頂，下半年本港實際按息水平將維持於3.5厘至3.75厘。

我話美國息口放緩並不代表明年會掉頭減息，美國經濟好大機會步入衰退，中港兩地亦存在本身的問題，全球利率維持高位，目前內地有減息壓力，希望存戶把存款變投資、消費，過去三個月我在內地見到的，民生店還好、高端餐飲若過弟弟，是鐵一般的事實，透過減少消費來節省開支，以時間保命。

看來，樓市冷河期延續到明年。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。