北部都會區試金石：洪水橋引資變陣 分期補地價博弈樓市新局
踏入2025年，受惠於撤辣、減息周期啟動及專才引入計劃，本港樓市氣氛由低迷漸轉回穩。易發樓價指數顯示二手私人樓宇售價全年升幅約6.66%，並預期2026年有望再上升3至5%。樓市氣氛好轉之際，政府於12月29日正式推出洪水橋片區招標，不僅涉及3,100伙住宅供應，更首度引入「分期繳付地價」機制。此舉既標誌著北部都會區發展邁向新里程，亦成為測試市場深度與投資者信心的重要指標。
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供應超標兩成 西北樓市承壓
是次招標的洪水橋片區規模宏大，總面積約10.5公頃，總樓面面積達167.9萬平方呎，預計提供3,120伙住宅單位。市場對該地皮估值介乎56億至140.8億元，折合每平方呎樓面地價約1,200至3,000元。值得留意的是，本財政年度四個季度合共私樓供應達15,750伙，亦較全年賣地目標13,200伙多出約20%。短期而言，供應驟增或令市場憂慮供過於求，特別是新界西北區，二手樓市恐面臨一定的調整壓力。
然而，供應超標未必等同樓價必然下挫，關鍵在於基建及產業配套能否同步落實，以消化新增供應。目前問題在於北部都會區的基建發展需時，洪水橋片區雖然規劃宏大，但交通網絡、社區設施及產業配套仍處於起步階段。這意味著在短期內，投資者入市信心仍抱持觀望態度，需待更多實質建設落地始能整固。
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分期付地價 拆牆鬆綁紓困
為紓緩發展商的資金壓力，是次本次招標最突破的安排，在於發展局容許中標財團分期繳付地價。發展商在中標後28日內僅需支付25%地價，餘下75%可於三年內免息分期支付。此外，政府更容許發展商交回北都持有的土地，以收地補償抵銷最多75%的地價。這是發展局落實「拆牆鬆綁」的具體行動，旨在減低企業現金流負擔。
業界對此反應普遍正面，地產建設商會梁志堅指出，分期支付有助融資，能提升發展商參與意欲。普縉及泓亮諮詢亦認為，在拆息仍高達3厘以上的環境下，此彈性財務安排有助提升投標的積極，尤其在北都發展尚未成熟之際，實屬合理之舉。
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雙信封招標 產業主導先行
除財務安排，招標採用的「雙信封制」亦釋放出強烈的政策信號。地價在評分比重中僅佔三成，其餘七成則取決於非價格建議，包括引入龍頭企業、發展速度、投資規模及就業機會等。
發展局局長甯漢豪強調，這是在呼應北都「產業主導」的發展方針。這反映政府已不再單純追求地價收益，而是將產業發展置於優先位置。洪水橋片區包含301萬平方呎產業樓面，定位為「企業及科技園」，目標是吸引物流、智能製造及高增值產業進駐。
若能成功引入龍頭企業，將有望改變新界西北的經濟結構，帶動人口及就業，從而為住宅需求提供長遠支撐。
北都提速期 重塑人口結構
北部都會區作為香港未來二十年的核心發展戰略，洪水橋片區的招標象徵北部都會區加速落實。其定位不僅是提供住宅，更是產業升級的試驗場。
若能成功引入產業，將吸引專業人才及家庭定居，推動人口結構轉型，這不僅能消化新增的住宅供應，亦能提升區域的長遠價值，協助香港經濟多元化，減少對金融及樓市的過度依賴。
官商新博弈 棄大地主角色
有評論形容，政府今次的招標安排猶如「摸著石頭過河」，既突破傳統「價高者得」的賣地模式，又嘗試以靈活思維招商引資。成立由政府全資持有的「洪水橋產業園有限公司」並注入資金，更顯示政府有意直接參與產業建設及營運。
這種結合「以地易地」及「分期付款」的創新手法，反映官方角色正由單純的「大地主」轉變為推動產業發展的積極投資者。
總括而言，洪水橋片區招標不僅是一宗土地交易，更是香港樓市與產業政策的交匯點。短期樓價雖或因供應增加而受壓，但長遠來看，北部都會區的發展將重塑本港的人口與產業結構，為樓市注入新動力。這是一場政策與市場的博弈，也是香港樓市轉勢後的關鍵考驗。
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