【2026 負資產】第4季跌幅分析：深入了解負資產的意義、趨勢、成因及避免策略
「負資產」這個詞彷彿是一道陰影，讓許多供樓人士心懸不已。特別是在1997至2003年期間，許多業主因樓市崩潰而成為負資產者。根據金管局的最新數據，2025年第4季的負資產案例數量下降至21,304宗，創下九個季度以來的新低。那麼，究竟負資產的定義是什麼？它的成因又是什麼？我們又該如何避免成為負資產的受害者呢？經絡按揭將為大家逐一分析。
文章重點
本文將深入探討香港的「負資產」問題。負資產是指物業的市場價值低於未償還的按揭金額，這一現象通常是因為樓價急劇下跌及高成數按揭的影響所致。歷史上，在1997年金融危機後，香港曾出現過超過10萬宗的負資產案例。值得注意的是，負資產與銀主盤及銀行的「call loan」並沒有直接的關聯，只要業主能按時還款，便不必過於擔心。此外，為了降低風險，建議業主避免借盡按揭成數，並在購買物業時，確保買入價不過於接近市場價。
負資產的最新數據
根據金管局的統計，2025年第4季的負資產宗數為21,304宗，相較於2025年第3季的31,449宗減少了10,145宗，降幅達32.3%。這一變化顯示出樓市的回暖趨勢，也反映了市場的逐步穩定。
負資產的定義
負資產的定義是指物業的市場價值低於原本的借款金額，這樣的情況會導致業主資不抵債。舉例來說，若某人以600萬的價格購買了一個物業，並申請了九成的按揭，即貸款540萬，但若物業的市場估值跌至500萬以下，則該業主便會陷入負資產的狀態。
負資產的成因
負資產的產生主要有兩大原因：首先是樓價的劇烈下跌，其次是高成數按揭的申請。當業主選擇九成按揭時，如果樓價下跌超過10%，便很容易成為負資產者。反之，如果業主選擇較低的按揭成數，則面臨負資產的風險會相對降低。
負資產的歷史背景
1997年是香港樓市的高峰期，當時銀行並未對按揭借款人進行壓力測試，許多買家選擇了高成數的按揭。然而，隨著金融風暴及2000年科技泡沫的破裂，樓市開始大幅下滑，許多供樓人士因此陷入資不抵債的困境。2003年，因沙士疫情的影響，負資產的宗數達到了歷史最高點，超過10萬宗。隨著沙士的結束，樓市逐漸回暖，負資產的數字也隨之減少，直到2012年才完全消失。
負資產宗數的趨勢（2025年第4季）
根據最新數據，2025年第4季的負資產案例數量為21,304宗，涉及金額達到1,054.34億港元。與2025年第3季的數字相比，宗數和金額均有顯著下降，分別減少了32.3%和32.7%。經絡按揭的首席副總裁曹德明表示，隨著樓市交投回暖，樓價也逐漸穩定。根據差餉物業估價署的數據，本港私人住宅售價指數已連續上升七個月。
負資產回落的原因
隨著《財政預算案》中放寬物業印花稅的措施公布，樓市的交投活動隨即回暖，樓價也出現了小幅回升。根據差餉物業估價署的資料顯示，私人住宅售價指數在9月份創下14個月的新高。而香港按揭證券有限公司的數據則顯示，首9個月的新取用按揭宗數顯著減少，顯示出高成數按揭的買家數量已經大幅下降，這也有助於降低負資產的案例。
銀主盤的概念
銀主盤是指業主因未能按時還款而被銀行追討，最終導致物業被拍賣以抵消按揭債務。許多人誤以為樓市調整會導致大量負資產者出現，進而增加銀主盤的數量。事實上，負資產與銀主盤之間並無直接關聯，只要業主有穩定的收入並能按時還款，物業就不會變成銀主盤。
負資產是否會被銀行「call loan」？
負資產的數字上升並不代表業主無法還款。自2010年實施壓力測試措施以來，香港業主的還款能力一直保持穩定。只要借款人按時還款，銀行一般不會對負資產者進行「call loan」。
如何避免成為負資產？
要避免成為負資產，以下幾個建議值得參考：
避免借盡按揭成數：在樓價1,000萬以下的物業中，若使用按揭保險，最高按揭成數可達九成。然而，樓價若下滑10%，便可能成為負資產。如果按揭成數在八成以下，則風險會相對較低。
購買價格接近市價：購買物業時，應盡量避免將買入價設定得過高，特別是在樓價波動的情況下，這樣可以降低負資產的風險。
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