易發樓價指數二連升確立復甦｜四區續全線報捷｜ 易發租金指數微跌 差1.71%破頂

本周易發樓價指數報114.69點，按周升0.97%，錄得兩連升，確立樓市復甦勢頭。回顧一月初，指數曾由114.79點急回至113.46點，跌幅達1.16%，其後於113.36至113.59點區間窄幅整固。本周指數由113.59點顯著反彈至114.69點，反映市況成功稍作調整，重啟升浪。與此同時，四大分區指數全線造好，顯示升勢已由點轉面，一手及二手市場信心均全面回歸。

綜合本周市況，一手銷情暢旺為主要推動力。新盤庫存按月減近半成，反映資金加速流入，利好氣氛擴散至二手市場，帶動四區指數全線報捷。九龍區表現最為突出，按周升1.06%，區內柏景峰、泰峯及啟德海灣等貨尾接連獲承接，發展商遂將柏景峰新價單大幅提價約9%；新界東亦不遑多讓，SIERRA SEA 2B期次輪銷售沽清三百餘伙，隨即提價近4%加推，配合凱柏峰系列銷情理想，令該區錄得三連升。港島區則受惠於海德園交投轉活，連升五周；新界西亦在柏瓏系列帶動下溫和造好。展望農曆年後，日出康城第13期、港島南岸等焦點盤蓄勢待發，加上「供平過租」效應日漸普及，預料指數短期將於110至116點之間徘徊，後市穩中向好。

租務市場氣氛稍見回軟，本周指數報116.51點，按周微跌0.13%。分區全線受壓，港島區及新界西走勢較弱，雙雙連跌四周。雖然息口回落令「供平過租」個案增加，或促使部分租客轉租為買，分流租賃需求；但受惠於各項輸入人才計劃，以及非本地生學額上限放寬至四成，新增住屋剛需仍為租金提供實質支持。預期指數短期將於116至120點之間徘徊，消化後，將重拾升軌，未來兩個月有力突破118.54點歷史頂峰，再創紀錄新高。

新盤熱賣帶動二手　四區樓價齊升　貨尾庫存按月跌近5%

受惠於一手銷情暢旺帶動二手市場，加上新盤貨尾庫存回落，本周分區樓價指數延續上周升勢，四區全線報捷。其中，九龍區、港島區及新界東升幅最為顯著，分別錄得兩連升、三連升及五連升。據28Hse數據顯示，截至2月1日，一手貨尾量為16,742伙，較年初的17,603伙按月減少861伙，跌幅約4.89%，反映市場資金充裕，消化新盤庫存步伐加快。

九龍區表現最為顯著，最新指數報111.24點，按周升1.06%，連升兩周。雖然悅麓銷情平穩，但區內多個新盤如柏景峰、泰峯、啟德海灣、Double Coast系列及柏蔚森系列等，其貨尾單位接連錄得成交，令市場氣氛明顯轉趨活躍。發展商見勢加推柏景峰第5號價單，折實均呎達17,347元，較第4號價單的15,908元大幅提價約9%，足見發展商對區內後市充滿信心。新盤承接力強勁，亦增強二手業主信心，普遍調高叫價，進一步推升區內整體樓價。

新界東走勢亦見強勁，本周指數報113.67點，按周升0.96%，連升三周。區內新盤SIERRA SEA 2B期承接早前2A期「即日沽清」氣勢，於周日（2月1日）次輪銷售時，再次成功沽清350伙，當中不乏大手客入市，反映發展商「穩價促銷」策略奏效，成功將購買力聚焦於一手市場。發展商隨即乘勝追擊，加推第5號價單，折實均呎約13,288元，較第4號價單的12,782元高約3.96%，顯示其看好後市承接力。此外，凱柏峰系列貨尾交投理想，新盤銷情熾熱令二手業主叫價轉趨進取，帶動區內樓價上揚。

港島區本周走勢亦見穩健，指數最新報106.92點，按周升0.87%，連升五周。海德園貨尾錄得可觀成交，帶動市場氣氛回暖，區內買家入市信心增強。二手業主見市場承接力穩固，紛紛調高叫價，推動區內樓價造好。

新界西本周指數報119.25點，按周微升0.03%，錄得兩連升。相信是受惠於柏瓏系列貨尾銷情理想，增強二手業主的議價能力，從而推動整體樓價向上。

展望後市，去庫存仍是發展商本年的主要任務。鑑於近期銷情理想，發展商已預告將於農曆新年後推售多個焦點新盤，包括日出康城13期、港島南岸6B GRANDE BLANC、雲向、首匯、瑜意及滶蘊等，足見業界對市場承接力信心十足。隨著息口走勢漸趨明朗，銀行積極推出各類按揭優惠，加上各區「供平過租」現象日趨普及，預料易發樓價指數短期將於 110 至 116 點之間徘徊，整體走勢有望穩步上揚。

租金指數按周微跌0.13% 分區全線受壓 後市有力破頂

踏入二月初，本港租務市場氣氛稍見回氣。易發租金指數本周報116.51點，按周下跌0.13%，中止了早前的升勢。回顧一月表現，指數由月初的116.03點攀升至116.95點，其後於窄幅上落。雖然本周指數稍見回軟，但今年累計仍錄得0.41%升幅，目前水平距離2019年8月的118.54點歷史高位僅相差1.71%。

分區數據顯示，本周四區租金全線回軟。港島區及新界西走勢持續疲弱，雙雙連跌四周。當中以港島區跌勢最急，報121.44點，按周挫1.78%；新界西則報133.36點，按周跌1.08%，兩區表現遜色，為拖低大市的主因。此外，新界東及九龍區亦轉升為跌：新界東報120.69點，按周回落0.55%，中止三連升；九龍區報122.35點，按周微跌0.53%，結束上周升勢。

息口走向左右後市。隨著美國聯儲局息口方向轉趨明朗，本港銀行同業拆息有望跟隨回落。若按揭利息成本下降，加上樓價調整，部分屋苑的供樓開支可能會低於租金。這種情況或會吸引部分具備財力的租客轉租為買，分流租賃市場的需求，從而減慢租金上升的速度。

不過，租務市場的基礎仍然穩健。政府近年積極吸納人才，透過優化「高才通」及各項輸入專才計劃，持續為本港帶來新增人口及家庭住屋需求。同時，政府致力推廣「留學香港」品牌，並將八大資助院校非本地生學額上限放寬至40%，預料會吸引更多內地及海外學生來港。這些新增的剛性需求，將為租金提供實質支持。

綜合上述因素，28Hse研究部預測，短期內租金指數將於116至120點之間徘徊。稍作調整後，未來兩個月有機會突破118.54點歷史高位。長遠而言，預料2026年全年租金走勢將保持穩步上揚，全年升幅估計介乎2%至4%。

上述指數反映2026年01月30日至2026年02月05日的市況。

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