【張明珠專欄】日圓跌穿4.9算帶動樓價再升 東京樓價漲幅全球居首 港樓獨憔悴
日圓曾跌穿4.9算，匯率低水下更帶動日本樓市向上。有報告指東京的新建住宅樓價及辦公樓租金漲幅在全球15個主要城市中均為最大，辦公樓租金更比半年前上漲1.3%，時隔8年再次排在全球榜首。
日本不動産研究所報告指，自受「安倍經濟學」等推動，企業業績恢復，日本東京商業辦公室租務成交量走出疫情低谷，自2015年10月以來首次躍居世界首位。在東京都內，港區麻布台之丘等大型辦公樓相繼開業，但需求十分旺盛。企業為了刺激員工的上班意願和確保人才，亦努力創造適合工作的環境。
其實在供需緊張的背景下，租金上漲今後將持續下去。根據三鬼商事的數據顯示，10月份東京都心5區的辦公樓空置率降至4.48%，比4月份下降了0.9%。至於平均租金方面，10月份漲至每3.3平方米為20,178日圓（約1,000港元），按年上漲353日圓（約17.5港元）或1.8%。
另一個東南亞城市，越南胡志明市辦公室租金上漲0.7%，漲幅居全球第三。由於高端商廈仍然很少，外資企業等的入駐導致供需緊張。另一方面，在經濟減速下，跌幅最大的是香港，達到3%中國同樣房地産不景氣的影響，上海和北京也下降了2%以上。至於歐美方面，紐約持平。由於疫情後受「在家工作」影響，辦公室空置率的恢復緩慢。倫敦上漲0.2%。
另外新建住宅樓價格方面，東京和大阪在全球15個主要城市中排在首位。東京和大阪的漲幅繼半年前的調查之後連續兩次居首。由於用地減少，新增供應量減少，另一方面，富裕階層等的需求旺盛。由於外匯市場日圓貶值，對海外投資者來説覺得低估了日本市場，海外資金的流入也在持續。
數據顯示，東京和大阪的新建住宅樓價格與4月統計相比均上漲了1.5%。需求表現強勁。正如東京都中央區樓花「THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY」10月份共出售266伙，當天即售罄。平均價格達到約1.45億日圓（約719萬港元）。其實在東京23區，新建住宅樓平均價格超過1億日圓已成為常態。
第三位是悉尼，漲幅為1.4%。由此住宅新增供應有限，亦推高了房價。至於紐約的住宅樓僅上漲0.1%，漲幅排在第8位，主要受高利率的影響。
但是不得不提跌幅最大的是香港，下跌3.1%。北京下跌1.2%，上海下跌1.0%。由地産市道長期不景氣，住宅需求疲軟。
張明珠Anvy
Sakura Japan & Global創辦人
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