【10個月賺21億】波老道21號遭殺訂 2023樓市吹淡風？
龍頭地產商長實在7月13日宣布在出售波老道21號的一個大手交易者中殺訂，並收取雙倍按金近21億元!
介紹返，波老道21號為前政府公務員宿舍，於2011年6月9日公開拍賣，結果長實以116.5億港元投得，平均樓面地價高達$26,767。長實及後將波老道地皮劃分為兩期發展，合共提供181伙住宅單位，命名21 BORRETT ROAD，當中1期涉及115伙，設有3座，每座最高層為23樓。實用面積由2,075至3,378平方呎，間隔由1房連套房及多用途套房、2房連雙套房及多用途房、4房連雙套房及多用途套房、4房連4套房及多用途套房、5房連5套房及多用途套房。自推2021年推售後成交價介乎1.5億至4.6億元，呎價約6.7萬至13.6萬元，1期在2022年收樓。2期在2018年取得預售樓花同意以來一直未有對外公開發售。
未有按買賣條款支付令交易告吹
2022年9月，長實定價207.66億元，出售波老道21號 21 BORRETT ROAD予新加坡華瑞資本(Sino Suisse Capital)的旗下基金LC Vision Capital的交易，不過在2023年7月13日突然宣布因為對方未有按買賣協議的條款，支付一筆10.38億元的部分付款和其應計利息而令到整個交易因而告吹，並沒收買方已支付的逾20.76億元一成訂金，令市場震驚，20.76億元更創新香港歷史上最大的撻訂記錄。
事緣起2022年9月，新加坡的華瑞資本看好中國內地及香港的發展前景，以207.66億去長實購入波老道21號 21 BORRETT ROAD 152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位。單計住宅部分，每實用面積尺數6.2萬元/呎，比起當年2022年1月至8月該屋苑的一般單位成交大約是7.8萬/呎至9.3萬/呎有一定折讓。
LC Vision Capital需要付4成首期給長實，也即是207.66億當中的83.07億，每隔6個月分5期支付，第一期佔交易金額5%訂金(10.38億)規定在2023年3月底前支付，並需要先付雙倍訂金(20.36億)，之後每隔半年再分別給10.38億元(5%)和3次20.76億元(10%)餘下首期金額。然後在大概收樓前2025年3月28日再繳付餘下的60%尾數。
長實借首期比華瑞買自己貨
有趣的是，若LC Vision Capital履行合約，長實又會將首期的錢借回給該基金，因為條約包括在完成交易前獲長實提供不多於103.83億元(剛好是83.07億首期+20.36億按金)賣方貸款或以物業7成按揭貸款，並依匯豐最優惠利率減2.25厘計息，等於長實借錢比人接自己的貨。最終LC Vision Capital在今年三月到現在也一直沒有給第一期的5%訂金。
撻訂=睇淡樓市?
坊間很多人認為華瑞資本是因為睇淡樓市才會撻訂，但小編並不認同。雖然過去一年樓價回落，但波老道21號今年的4宗成交尺價依然達到每呎6.7萬至7.2萬，雖然比年前跌20%，但比起華瑞資本收購的6.2萬依然有約一成的溢價。坊間拿曾創亞洲分層式住宅呎價最高的單位13.6萬元來比較其實也不太公平，說尺價跌了超過一半依然沒人要，其實該單位為23樓1號「天池屋」，其實是特色單位連3個車位，實用面積3,378平方呎，在2021年2月22日以4.59億售出，2021年樓價高位時，一般單位成交尺價都是7萬/呎-9.3萬/呎。
若華瑞資本因為覺得樓價會繼續大幅下跌而寧願放棄10%訂金也不願繼續履行合約，表示華瑞資本預測手上波老道21號的住宅單位平均尺價至少會比6.2萬元還會跌多10%，也即是跌至大約5.6萬一呎，比起今年該屋苑平均成交價6.95萬/呎還要跌約20%，這個發生的機會也不大，事實上華瑞資本交易後最少售出4個單位，呎價也達到7萬元，有超過1成利潤。
所以，華瑞資本也許有其它原因才放棄是次手上的單位，事實上因為利率上升，近年很多內房股和負債率高的公司包括槓桿高的基金公司也因為利率高企而需要減持手上項目，導致負債率低有實力的公司例如長實不斷低吸貨源。所以直接認為是次撻訂事件會導致樓價再度下跌時太過主觀的想法。