嚴選優質內房股 中海外趁低收集

內房債務危機令整個板塊無運行，行業進行深度整固相信無可避免。一直以來跟隨國策成長的中國海外發展（00688），具穩健財政實力兼且擁有龍頭地位，大有機會成為最後贏家；過去半年股價累跌逾一成，是時候趁低收集。

撰文：經一編輯部｜ 圖片：iStock

隸屬於中國建築集團的中國海外發展，於1979年在港成立後踏足本港地產市場，1992年在港上市。

乘著內地住宅商品化改革趨勢，集團將地產業務重心逐步向內地轉移，並融入內地城市化發展進程，聚焦城市更新與區域綜合開發。

跟國策走 聚焦城市更新項目

集團於1992年建設上海海華花園，為內地首個城市更新項目。

投資興建的其他大型項目，還包括北京市規模最大的棚改項目北辛安項目、山東省最大的棚改項目華山瓏城、成都地標天府新區項目、牽頭投資建設雄安市民服務中心項目、上海市中心城區最大規模的城中村改造項目紅旗村項目，以及2020年啟動的建國東路項目，為上海市黃浦區最大的成片舊里區域改造項目。

經過多年來深耕，集團是內地最大寫字樓發展及營運商，持有51個甲級寫字樓項目，營運總建築面積達345萬平方米。

而自創立自由辦公品牌OFFICEZIP後，現時在北京、上海等七個城市已有16個項目，營運單位近20,000個。

除了寫字樓外，旗下投資及營運16個綜合購物中心，遍布北京、上海、深圳、杭州等地主要城市，如環宇城、環宇薈、環宇坊及富華里等。

其他產業營運還包括酒店、長租公寓及物流產業園。

集團財務穩健 繼續增加土儲

截至去年底，集團總資產達8,236億元人民幣，淨資產3,284億元人民幣。

集團早前公布首九個月連同聯營及合營的實現合約物業銷售額達2,753億元人民幣，按年增長7%；第三季收入432.4億元人民幣，經營溢利80億元人民幣。

綜合首九個月收入1,511.2億元人民幣，按年上升27.7%；經營溢利394億元人民幣，增長1.5%。

集團財務維持穩健，截至9月底止，銀行結餘及現金為1,161.1億元人民幣；淨借貸比率為35.6%，遠較同業為低。

第三季繼續密密增加土儲，在內地14個城市合共新增28幅地皮，新增總樓面面積455萬平方米，涉及總地價543.6億元人民幣。

市場憂慮內房債務風險買家入市卻步

中國海外發展上半年實現合約物業銷售額按年上升20.5%，首九個月增幅顯著放緩至7%，主因8月及9月份分別錄得13%及42%跌幅。

大行法巴指出，收緊政策及市場憂慮內房商債務風險，令房地產買家入市卻步。

不過，負面影響已大致反映，而人民銀行方面亦開始放出寬鬆訊號；若行業出現深度整固，中國海外發展將會是得益者。

目前股價被低估，認為合理值應達28.5元。

國務院將開展房地產稅改革工作

全國人大常委會早前宣布，授權國務院開展房地產稅改革試點工作。

詳情未有具體披露，預計國務院於未來數月內，將就新一輪試點地區、稅率制訂、實施安排及試行年期等作進一步闡釋。

此前，房地產稅已在上海和重慶試行徵收達10年，前者針對擁有多套房居民，而後者則針對超級豪宅。

今次將試點範圍擴大，明顯要為市場發出訊息，中央抑制房價及投機活動的決心。

中金認為，推進房地產稅是市場預期之內，料過程會循序漸進，有利房地產行業長期平穩健康發展。

雖然，房地產稅試點短期可能壓制市場各方預期；但有利於引導中長期供需再平衡。

更重要是強化「房住不炒」的觀念，壓低投資性購房需求。

就後市而言，中金判斷內房股銷售、投資等基本面指標短期，仍將延續下行趨勢，何時築底回升，須重點關注信貸政策的調節力度。

摩根大通預計房地產推行至全國執行需時，料最快要至2026年後；實施細則料因應不同地區城市有所差異。

不過，大原則相信與十年前上海及重慶試點一樣，針對持有多套房及豪宅物業。

房地產稅消息對內房股構成一定壓力，但只屬短暫性。

摩根大通認為，更值得留意是，市場焦點轉移至憧憬有信貸放寬措施出台，將對板塊帶來刺激。建議低位收集中國海外發展，給予目標價22.5元。

（圖片來源：新傳媒相片庫）

中央政策顧及「上車」需要

另外，中國銀行保險監督管理委員會於9月中提出，在貸款首付比例及利率方面，要對首次置業人士予以支持。

現時銀行個人住房貸款當中，首置佔了九成以上，銀保監會言論明顯是要維持「上車」的剛性需求。

而近期部分地區貸款渠道有放寬趨勢，故美銀亦相信，內地樓市潛在重大放寬跡象。

現時內房股估值已偏低，看好中國海外發展前景，給予目標價22元，相當於2022年預測市盈率5倍。

10月29日中國海外發展股價收報17.16元。