發展商貼市價清貨　一手貨尾減少｜樓價指數終止12連升跌1.16%

踏入 2026 年初，樓市格局持續受一手市場主導。發展商為求加速資金回籠，普遍採取「貼市價散貨」的積極策略，務求盡快清減積存的一手貨尾。這種定價取態雖然成功吸納市場購買力，令一手貨尾量減少至18,387伙，但也直接對二手樓價構成壓力，導致本周易發樓價指數報113.46點，按周下跌1.16%，終止十二連升的走勢。

此外，分區表現呈現「三跌一升」的局面，主要受一手新盤以貼市價推售影響。新界東受凱柏峰、Grand Seasons系列、上然系列及SIERRA SEA 2A期貼市價首推帶動，二手交投受壓，指數下跌2.32%，跌幅最為顯著；新界西及九龍區亦因柏瓏系列、曉柏峰、啟德海灣等吸納部分購買力，樓價分別下跌1%及0.32%。港島區由於缺乏大型新盤競爭，二手市場相對平穩，指數微升0.18%。展望後市，鑑於一手貨尾量降至兩年半低位，預計發展商將維持貼市價策略，短期樓價料於107至118點之間上落。

租務市場本周表現理想。最新易發租金指數錄得116.95點，按周回升0.79%，扭轉過去兩周的升跌走勢，並逐步逼近2019年8月的歷史高位118.54點，本周仍差約1.34%。四區租金走勢整體不俗，呈現「三升一跌」格局。雖然1月通常屬租賃淡季，但受惠於各類專才計劃帶來的新增人口，以及本地家庭的實際住屋需求支持，租金走勢未受季節影響，反而展現出進一步挑戰歷史高位的動力。

新盤貼市價搶客　新界九龍樓價受壓　唯港島逆市微升

本周樓市分區指數呈現三跌一升，反映新界及九龍區受一手市場定價策略影響較大而承壓，唯港島區則逆市上升。

新界東樓價跌幅居首，指數按周回落2.32%至112.36點，抵銷了上周升幅。區內樓市受壓，主要源於將軍澳一手市場的競爭。凱柏峰、Grand Seasons系列、上然系列貨尾銷情理想，加上SIERRA SEA 2A期推售反應熱烈，發展商雖連續兩次加價加推，但整體定價仍貼近市價，最新推出的第3號價單折實均呎僅為12,263元，仍然低於同區二手盤成交呎價，成功吸納大量購買力。面對一手盤的強勢，同區二手業主唯有擴大議價空間或減價求售以維持競爭力，進而拖低區內二手樓價。

新界西及九龍區同樣受壓，指數分別下跌 1% 及 0.32%。其中，柏瓏系列貨尾錄得可觀成交，成功聚焦市場購買力，導致二手市場被邊緣化，業主議價能力被大幅削弱，令樓價再度回落。另外，九龍區在經歷連續三周的升浪後出現回軟，這反映購買力正被一手市場分薄。受制於曉柏峰、啟德海灣、柏景峰、泰峯及Haddon貨尾項目的成功售出，買家目光被吸納，導致同區二手市場的承接力轉弱，升勢難以為繼。

全港四區中，僅港島區本周逆市造好，指數報100.49點，按周微升0.18%，終止跌勢。這主要由於區內缺乏大型焦點新盤，僅依靠滶晨II及1 South Bay Close等豪宅項目支撐一手市場，變相令二手業主議價能力回升，部分更甚至能提價出售，帶動樓價向上。

展望後市，2025年全港累積待售一手貨尾量跌至18,387伙，較2025年11月約18,889伙減少約2.7%，連跌11個月。若與2024年12月約21,674伙相比，按年更減少3,300伙，減幅約15%，估計發展商本年會承接樓市氣氛不俗，宏觀經濟表現不俗，會持續以貼市價求售一手貨尾，減少存量，導致整年樓價上升或會放緩。28Hse 研究部預料短期內將於107至118點之間上落，整體走勢有望平穩向上，甚至價量齊升，全年樓價估計升幅約3%至5%。

剛需抗衡淡季效應　租金指數蓄勢挑戰歷史頂峰

本港二手租務市場展現強勁韌性，最新易發租金指數報116.95點，按周反彈0.79%，成功扭轉過去兩周的跌勢。目前租金水平正步步進逼2019年8月創下的118.54點歷史高位，兩者差距已大幅收窄至僅1.34%。儘管一月傳統上屬於租賃淡季，但在各類專才計劃引入的新增人口，以及本地家庭實質住屋需求的雙重支撐下，租金走勢未受季節性因素拖累，反而展現出挑戰歷史新高的動力。

分區表現呈現「三升一跌」，資金明顯流向市區及新界西板塊。九龍區表現最佳，按周上升1.89%至121.91點，連升三周，成為推升大市的主力；港島區亦止跌回穩，按周升1.26%。新界西則展現長線強勢，指數報138.07點，錄得0.78%升幅，並實現五連升，反映該區租務承接力極強。唯新界東走勢疲弱，按周再跌0.87%，連跌三周。

展望未來，租務市場主要受兩方面因素影響。首先，部分屋苑開始出現供樓比租樓便宜的情況，這吸引一些租客轉為買家，從而減慢租金上升的速度。不過，各類專才計劃持續帶來住屋需求，為租務市場提供穩定的支持。28Hse研究部預計，短期內租金指數會在116至120點之間徘徊，未來兩個月有機會突破歷史高位。長遠來看，預料2026年全年租金將保持平穩向上的趨勢，升幅約為2%至4%。

上述指數反映2026年01月02日至2026年01月08日的市況。

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