槓桿的正確使用方式：物業投資的現金流精算技術
在房地產投資中，槓桿是一把雙刃劍。使用得當，槓桿能幫助投資者放大回報，加速財富積累；但若槓桿過高或規劃失誤，也可能讓投資者陷入財務危機。尤其是在香港這樣的高房價市場，如何精算現金流、合理運用槓桿，成為每位房地產投資者的必修課。
本文將以「租金覆蓋率1.5倍」的原則為基礎，教你如何逆向推算安全負債比，找到槓桿的正確打開方式。
什麼是租金覆蓋率？為什麼它如此重要？
租金覆蓋率（Rent Coverage Ratio, RCR）是衡量房地產投資現金流穩健性的重要指標，反映了租金收入是否足以支付與該物業相關的每月貸款還款額，計算公式如下：
租金覆蓋率 = 每月租金收入 ÷ 每月貸款還款額
善用1.5倍原則
一般而言，租金覆蓋率達到1.5倍被視為安全門檻，意味著租金收入是貸款還款額的1.5倍，能留有一定的緩衝空間來應對市場波動或突發支出。
重要性
- 現金流穩定性：確保租金收入能輕鬆覆蓋貸款還款，避免因現金流緊張而導致財務壓力。
- 風險控制：當市場租金下跌或利率上升時，擁有較高的租金覆蓋率能有效降低違約風險。
案例分析：逆向推算安全負債比
假設條件
- 物業價格：1,000萬港元
- 租金收入：每月30,000港元
- 貸款利率：3%
- 貸款年限：25年
步驟一：計算每月貸款還款額
使用貸款攤還公式計算：
每月還款額 = [貸款金額 × 月利率 × (1 + 月利率)期數] ÷ [(1 + 月利率)期數 – 1]
- 月利率 = 年利率 ÷ 12 = 3% ÷ 12 = 0.0025
- 期數 = 年限 × 12 = 25 × 12 = 300
假設首付30%，貸款金額為1,000萬 × 70% = 700萬港元，則：
每月還款額 = [7,000,000 × 0.0025 × (1 + 0.0025)300] ÷ [(1 + 0.0025)300 – 1] ≈ 33,283港元
步驟二：計算當前租金覆蓋率
租金覆蓋率 = 每月租金收入 ÷ 每月貸款還款額
= 30,000 ÷ 33,283 ≈ 0.9倍
顯然，這個覆蓋率過低，屬於高風險槓桿，無法達到1.5倍的安全門檻。
步驟三：逆向推算安全負債比
為了達到1.5倍的租金覆蓋率，我們需要調整貸款金額，使每月還款額符合以下條件：
每月還款額 = 每月租金收入 ÷ 1.5
= 30,000 ÷ 1.5 = 20,000港元
再根據貸款公式反推貸款金額：
貸款金額 = 每月還款額 × [(1 + 月利率)期數 – 1] ÷ [月利率 × (1 + 月利率)期數]
= 20,000 × [(1 + 0.0025)300 – 1] ÷ [0.0025 × (1 + 0.0025)300] ≈ 4,200,000港元
因此，安全負債比為：
貸款金額 ÷ 物業價格 = 4,200,000 ÷ 10,000,000 = 42%
這意味著，為了達到1.5倍的租金覆蓋率，貸款比例必須控制在42%左右。
精算技術：槓桿與現金流的平衡公式
在房地產投資中，槓桿並不是越高越好，而是需要與現金流達成平衡。以下為幾個實用的精算技巧：
1. 控制負債比
- 高風險市場（如租金波動大）：負債比不宜超過50%。
- 穩定市場（如租金穩定增長）：負債比可適當提高至60%-70%。
2. 租金增長預測
- 根據過去5年的租金增長率，合理估算未來租金增長，並將其納入現金流規劃中。
3. 利率變動壓力測試
- 模擬利率上升1%-2%對每月還款額的影響，確保租金收入仍能覆蓋還款額。
在高樓價、高槓桿的投資環境下，僅靠價格上漲已無法保證穩定回報，現金流管理成為房地產投資的核心。通過「租金覆蓋率1.5倍」原則逆向推算負債比例，並結合精算技術，投資者可以在控制風險的同時，實現槓桿效益的最大化。
不過，雖然香港樓市已有調整，但其實仍很高，要達1.5倍的租金覆蓋率實不易，可參考根據不同租金覆蓋率（RCR）計算的貸款比例表：
不同租金覆蓋率下的貸款比例
租金覆蓋率 每月還款額 貸款金額（港元） 貸款比例 2倍 15,000 3,150,000 31.5% 1.5倍 20,000 4,200,000 42.0% 1.2倍 25,000 5,250,000 52.5% 1倍 30,000 6,300,000 63.0%
理論上，作為投資物業，如果租金都不夠還貸款，根本不值投資，再者要出租的話貸款一般不能高於七成。
在了解如何運算後，可再進一步做敏感度測試，即調節其他變數，如貸款年期，又或按實際貸款年利率及預估去計算，這就能更好掌握於不同情境下產生的變化。
此外，必須要預留起碼一年的還款在手，以防物業未能出租而打亂計劃，甚至引發財務風險。香港樓市仍處於整固期，所以風險控制是首要，而非只着眼潛在回報。
作者：MoneyClub
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