香港樓市｜施永青：住宅市道確認見底回升 料上升浪可持續6年 累計升幅將達85％

香港樓市近日明顯回暖，中原集團主席施永青在旗下報章專欄撰文，直言「本港住宅市道已確認見底回升，往後是如何評估今次上升浪的走勢」，預期這個上升浪可持續六年，即將由2025年升到2031年，並稱中原城市指數（CCL）與低位134.89點相比， 累計升幅可達 85%。

施永青認為，香港樓市的一個特色是周期性明顯，市場一旦復甦，升勢通常會持續一段時間，指的不是三兩個月，而是起碼持續三至五年。

他表示，對比97亞洲金融風暴後樓市跌足6年，香港住宅樓價跌了7成，今次樓市前後只跌了3年，跌幅約有3成，幅度較97那次小很多，維時也短很多。一般而言，樓價跌得越厲害，反彈的勢頭亦會越強勁，因此由於今次樓價跌得相對溫和，所以施估計今次樓價的反彈也會比較溫和。

他指出，2003年中原CCL的低位在31.77點，升至2021年8月初的高位是191.34點，一共升了159.57點，升幅高達五倍。施永青預計今次的升幅不會這麼高，但起碼可以升逾上次的高位，即中原CCL 191.34點的水平，與今年3月的低位134.89點相比，升幅可達41.85%，預計可在3年內達到。

他指這是最起碼的升幅，實際升幅視乎今次上升浪可以維持多久，如上升浪可持續多3年，即升至2031年， 中原CCL則可升至250點水平。他預期這個上升浪可持續6年，由2025年升到2031年，與低位134.89點相比，累計升幅可達85%。

施永青認為，如此樂觀的估算並非全無客觀基礎。首先，他指出，這個升幅來自貨幣貶值。港元與美元掛鈎，而美元貶值將是下一階段金融市場的主旋律，港元將陪同美元一起貶值。

其次，美國為了挽救經濟以及減輕債務負擔，不得不將利率維持在一個較低的水平。如果香港的利率隨美息一起下降，將有更多的資金流入房地產市場。

再者，香港的經濟已逐漸適應中美角力的緊張形勢，找到了自己的角色，發揮到自己的功能， 市民負擔樓價的能力，將會拾級而上，令樓價上升有實質的支持。

此外，由於之前房地產市場不景氣，早前很多發展商都投地及放慢施工，令未來的樓宇供應嚴重追不上市場需要。政府稱未來3至4年可以有10萬個單位的潛在供應，看來不易達標。樓宇供應一旦斷崖，政府想補救亦無能為力。屆時，不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。