【王美鳳專欄】高成數按揭負資產業主有救！ 按保新安排 三情況可申請放租物業
按揭保險計劃一直以來幫助用家以較低首期自置居所，由於按保主要是幫助有實質住屋需要的用家，故此按揭物業作自住用途乃基本申請準則。而最近，按證保險公司引入新安排，容許業主因應個人或家庭處境轉變的特別需要而申請將物業轉為出租。按保用家若遇以下情況可經銀行申請豁免自住要求而將物業出租：
1. 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
2. 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
3. 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少 12 個月。
筆者認為，按證保險公司能為業主的個別實質需要甚或突然變化衍生的困難而提供彈性及酌情處理，實屬好事；此舉考慮到不同需求的多樣性，尤其市場常有着不同變化，可有效照顧個別用家的實質需要。若業主家庭將有新生兒需由現居更換至較大單位，但因資金不足又或基於樓價下跌等原因難以將現居出售再換樓，有關新安排可讓有需要業主先將現居單位出租，再租住一個更合適的單位。
事實上，樓價已由2021年之高位反覆累跌逾2成多，而最新負資產住宅按揭仍處3萬宗水平，而負資產物業當中亦以高成數按保個案為主，負資產削弱業主若需要處置物業的可行性，在需要換樓或出售單位時礙於要補回按揭差額而難度增加，又或較難將物業轉按及套現資金等，現在引入新安排可為有需要的業主提供適時幫助。舉例，業主於2022年首季買入一個$800萬之單位，以9成按保上會，供樓兩年多，現時按揭餘額約$688萬，但樓價現值已跌至$660萬，若以估值相若價錢售出單位，仍需補回約$28萬按揭差額方可向銀行贖樓；上述情況無疑削弱減業主換樓的意欲，又或根本難於換樓。
又例如，若業主因突如其來的變化而出現財政困難又或失業之狀況，卻因上述情況難以透過出售物業或轉按套現而得到援助，倘若他能申請將按保單位出租，以租金收入幫補供樓，自己先暫時於家人住所居住，或可先解決燃眉之急。
按保用家需留意有關新安排旨在為有特別需要的人士提供協助，業主自住要求仍然是按保計劃的主要資格準則；故此不要誤以為按保物業已轉為可出租用途。按保用家若提出申請須在聲明書說明申請豁免自住的原因，有關新安排必須先獲銀行及按保公司批准方可進行，而當中若申請人或借款人已擁有其他香港住宅物業，申請將不獲接納。另須留意的是，若申請獲批，業主需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，業主及或借款人均不可在港購置其他住宅物業。
基於屬新安排，據知目前銀行方面或需時間釐清審批準則及做法，故或於稍後時間才有更具體做法及個案經驗。
王美鳳 中原按揭董事總經理
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