【向世界錢進】英國買樓有「稅」得計　加息壓力增要識慳

息口和經濟前景對樓市有舉足輕重的影響。英倫銀行上周減慢加息步伐至0.5厘，但指標利率升至3.5厘已是2008年金融海嘯以來最高水平，並指未來或需要進一步加息。市場亦憂慮英國工資上升壓力大，可能減慢通脹回落速度，使英國的加息周期可能比其他央行長，繼而拖累樓市表現。

英國獨立財政監督機構預算責任辦公室(OBR)近日預測，當地2023年的樓市交投量將較今年下跌15%或近20萬宗交易，也較2019年新冠肺炎疫情前的交投量下跌11%，原因是買家在高利率環境下的可負擔貸款額將減少，並會因而削減置業預算，甚至減低買樓需求。

OBR亦預計，到2024年下半年，英國所有未償還抵押貸款的平均年利率，將會由目前約3厘飆升至5厘，創下自2008年以來高位。由於受到按揭利率上升及更廣泛的經濟衰退影響，該機構預計英國平均樓價到2024年第三季會累計下跌9%，屆時平均樓價將跌至約26.84萬英鎊(約254萬港元)的水平，抵銷了過去一年的樓價升幅。

【首置客買42.5萬鎊樓免印花稅】

英國財政大臣侯俊偉上任後幾乎撤銷迷你預算案中所有減稅措施，但由於預期當地樓市活動未來兩年有放緩風險，因此決定維持當中的印花稅減免措施，僅增設實施至2025年3月底的期限。

目前英國的首置免稅門檻已由30萬英鎊(約284萬港元)提高至42.5萬英鎊(約402萬港元)，超出42.5萬英鎊的部分需要繳交5%印花稅，而樓價62.5萬英鎊(約591萬港元)以上的物業則不獲首置優惠。因此，如果首置買家買入50萬英鎊(約473萬港元)的物業，需要繳交的印花稅為(50萬-42.5萬)x5%，亦即3,750英鎊(約3.54萬港元)。

不過要留意，英國定義的首置是買家在全球首次購買物業，亦即如果買家曾在全球任何地方包括香港擁有物業，就算已經沽出，也不會視作首置。此外，如果物業為聯名擁有，而聯名其中一方曾經擁有物業也不能享受首置優惠。港人買英國樓前宜多加注意，以免失預算。

【非當地居民額外多2%附加費】

如果沒有首置優惠，25萬英鎊(約236萬港元)以上的首個自住物業會被開始徵收印花稅，並將按樓價的超出金額遞增收取5%、10%及12%的印花稅稅率，當中超過150萬英鎊(約1,418萬港元)的物業需要繳付最高的稅率。另外，若業主已經擁有一項住宅物業，再買入其他住宅物業便需要繳付比自住物業高3%的印花稅稅率。

此外，非英國居民買家除了以上提及印花稅以外，不論是自住或投資，都要比英國當地買家額外多付2%的印花稅附加費。

【11月英國樓價創14年最大跌幅】

據按揭貸款機構Halifax資料，英國11月樓價指數連續第3個月下跌，且按月跌幅擴大至2.3%，為2008年10月以來最大跌幅，平均樓價回落至285,579英鎊(約270萬港元)，創8個月低位；按年比較則錄4.7%升幅，是連續第5個月升幅放緩。

該機構指，利率飆升使置業承受能力下降，一些打算樓換樓的家庭都擱置搬屋計劃，不論準買家或放盤業主都在觀望，使樓價由早前的大升轉趨穩定。

倫敦樓價升幅放緩

分地區看，按年樓價升幅放緩的唯一例外是英格蘭東北部，由10月的按年升10.4%輕微加速至11月的10.5%，平均樓價升至17.35萬英鎊(約164萬港元)。全英樓價最貴的倫敦則仍然是升勢最為落後地區，樓價在11月僅上漲5.2%，低於10月的6.6%，平均樓價為54.91萬英鎊(約519萬港元)。

威爾斯和英格蘭西南部11月樓價升勢急劇放緩，11月分別按年升7.9%和8.4%，較10月回落3.6個百分點和2.3個百分點，平均樓價22.06萬和30.77萬英鎊(約208萬和291萬港元)，反映疫情期間因人們追求更大居住空間及悠閒農村生活而帶動的置業需求正在減退。

此外，北愛爾蘭11月樓價按年錄9.1%升幅，較10月回落0.6個百分點，平均樓價18.5萬英鎊(約175萬港元)；蘇格蘭樓價按年升6.5%，較10月回落0.9個百分點，平均樓價20.3萬英鎊(約192萬港元)。

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