【王美鳳專欄】低息定按計劃可預先享減息效果 惟不設現金回贈及高息存款戶口 視個人需要作決擇
最近有大型銀行相繼推出全新定息按揭計劃，借款人可選擇首二年或三年定息3.25%、首四年定息3.2%或首五年定息3.15%，按揭年期方面可長達30年。是次銀行推出的定按計劃有別於傳統定按於加息周期出現息率較高的溢價，而是在減息周期預先享有減息及鎖定息率效果。現時市場按息主要為3.875%，換句話說，借款人若選擇此定按計劃可於現階段及往後二年至五年便鎖定享有低於現時按息，按息即時較現時降低0.525厘至0.725厘，30年期計之月供可減少6.3%至8.6%。
故使用定息按揭計劃，除了可預先享有減息效果、降低每月供款額，減輕供款負擔之外，更可讓借款人在定息期內維持供款額不變之穩定性，有利制定預算及進行精確財務規劃。
有人可能會疑惑，本港已踏入減息期意味息率將會降低，選用此類定息計劃會否「賺頭蝕尾」? 因為若市場息率降至低於定息水平，用家仍需以定息供樓，未能跟隨減息走勢享有低息優惠；當然，沒人能確切預知未來息率，只能根據現時較大可能的預測以及自身是否適合選擇此類計劃去考慮。儘管本港已處減息周期，然而減息步伐料溫和，據市場預期美國聯邦基金利率於2026年降至2.9%，按照預期之未來息率走勢，未來拆息雖回落料仍較長時間H按需以P為基準之封頂息率計算，而基於P在對上一次加息周期加幅僅0.875厘，遂是次減息周期P下降幅度有限，預料明年市場按息進一步回落後或仍處於3厘附近水平。
推出此類按揭計劃可為客戶及銀行造就雙嬴效果，除了客戶受惠，銀行推出定按計劃有利於管理及評估可預期及穩定性較大的利息水平，有關計劃之按揭用家將會鎖定選用兩年至五年定息期按揭，基於設有相同年期的罰息期，期內轉換按揭的機會不大。是次大型銀行推出全新低息定按計劃於市場，為買家增添先享減息效果及管理供款預算的按揭計劃，反映銀行對樓市及置業人士的正面支持，此舉可為準買家增添入市信心。
至於此計劃之其他方面細節，定息期後之息率為P-1.25% (P現為5.625%)，而罰息期在定息期滿後完結，計劃未設有現金回贈，而市場上現時之按揭現金回贈仍介乎貸款額之0.1%至0.3%為主；計劃亦未設有按揭存款相連戶口，借款人可因應按揭計劃特點是否適合自身情況去衡量選用市場上定息或浮息按揭計劃。
王美鳳
中原按揭董事總經理
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