標普︰商用物業租金難言見底　銀行抵押品價值有危

國際信貸評級機構標普預計，支持本港商業地產貸款的物業之價值，今年將繼續下跌，原因是租金持續下滑。儘管租金連續下跌數年後出現一些穩定迹象，2025年下半年以來，辦公室和零售租金水平分別下降1%和2%，跌勢較2024年顯著收斂，但現在斷言見底為時過早，因為辦公室供應充裕，零售商則面臨包括跨境產品的競爭。

這對抵押品緩衝的日益壓力引發了一個關鍵問題：銀行能承受多少額外的壓力？標普認為，即使在嚴重的估值衝擊下，本港銀行體系整體的資本化仍將保持韌性；許多銀行在過去5年減少了對商業地產的敞口，從而限制了有關領域損失的影響，亦有穩健的盈利能力和超額資本來吸收潛在損失。

話雖如此，銀行「韌性並不均勻」。大型銀行處於最佳位置，能夠吸收壓力，因為它們的貸款組合多元化、盈利能力強勁、風險管理穩健。一小部分小型銀行對非優質商業物業敞口高、盈利緩衝較弱、風險偏好激進，更容易受到尾部風險影響，例如壓力下的流動性狀況或經濟衰退，這些尾部風險敞口仍值得密切監察。

本次情景分析假設的估值跌幅，遠比基準情景中2026年抵押品估值高個位數至低雙位數的下降更嚴重，更納入了50%的極端情景，因為最近幾宗二手市場商業物業交易顯示，成交價比原購置價值折讓約50%，凸顯壓力時期流動性驅動的價格錯位可能很嚴重。

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