【按揭補習社】預備「估價不足」的必勝錦囊

新年伊始，筆者恭祝各位讀者虎運昌年，健康如意！

上回提及申請按揭時，銀行會根據物業的估值決定可批出的按揭貸款額，而影響物業估價因素可分為物業類型、物業成交量、物業質素以及物業背景等。

近月，本港樓市於去年突破高峰後開始有下跌趨勢，差餉物業估價署最新公布，2021年12月份私人住宅售價指數連挫3個月，並創8個月新低。樓價交投下跌，銀行之估價行在評估貸款風險下，估價偏向保守，部分大型屋苑估值有所下跌。

估值下跌會怎樣影響買家可承造之按揭貸款額？試舉一例，某買家於購入一所二手物業，成交價為900萬元，預算承造8成按揭，首期為180萬元。但銀行的估價只為800萬元，若按揭成數不變，首期要增加近四成半或80萬元至260萬元。遇到此情況下，買家可選擇（一）抬錢上會，但前提本身有足夠的備用資金；或（二）申請增加按揭成數至9成，避免抬錢上會，但保費及全期利息將有所上升。

近年部份港人偏向以高成數、長年期借到盡「高槓桿上車」。根據金管局住宅按揭統計，近年平均按揭比率、按揭貸款金額以及貸款年期屢創新高。而按揭證券有限公司數據亦顯示，選用按揭保險承造高成數按揭的比例已攀升至歷史高位。但買家需要留意，申請高成數按揭時，按保公司或會對某些物業（如二手公營房屋、村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業等）重新進行估價，估價或比銀行更為審慎，如按保公司的估價較銀行低，亦有機會以按保公司的估價作準批出按揭，最終按揭成數及貸款金額亦會受影響。

要預防估價不足的問題，有意置業人士宜「按揭成數留一線」以及「首期資金留一手」。現時樓價回調，議價空間增加，遇上心儀單位時，不妨大膽還價，從而爭取貼近銀行的估價。此外，亦可尋找專業及大型的按揭中介「貨比三家」，協助尋找多間銀行進行估價，尋找最貼近交易價的一家，省時之餘且費用全免。

撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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