工商舖點評｜核心商廈區迎新浪潮｜李鎮龍

2025年，香港商廈市場迎來久違的「暖意」。綜合市場數據顯示，全年商廈成交宗數按年大幅上升約45%，成交金額亦增加約30%，成為三大物業板塊中表現最亮眼的一環。額量齊升的背後，既有發展商積極清理一手餘貨的推動力，亦受多宗大型投資交易帶領，以及部分高校與金融科技企業購入整幢或多層物業。這些案例反映市場中仍有用家型及長線資金在尋覓入市時機，趁低吸納優質商廈作長遠配置。

踏入2026年，預計商廈市場料維持「價穩量升」的格局。整體一手商廈餘貨仍然充裕，供應主要集中於荃灣、長沙灣及東九龍等新興商業區。發展商為加快銷售步伐，預料將採取更具彈性的定價策略，不排除有個別物業或再見折扣促銷。同時，市場上的銀主盤持續湧現，令價格仍未擺脫尋底趨勢，不過相比2025年，預計今年跌幅將明顯收窄。

在區域層面上，中上環、金鐘、灣仔及尖沙咀等傳統核心商業區，甲級寫字樓存量有限，而此類物業的價格經過多年調整，較高峰期累積已下跌約五至六成。隨着市場逐步「再核心化」，優質地段的物業更受承接，價格走勢料僅作輕微調整，核心資產的防守力與吸引力再次突顯。

供應方面，政府早前暫停推出新的商業地皮，短中期有助紓緩新增供應壓力。而市場上多個已落成的高質項目，如中環The Henderson及啟德AIRSIDE等，近月陸續迎來租戶進駐，顯示市場對新一代甲級寫字樓的接納度逐步上升。此趨勢不僅反映企業對辦公品質的重視，也標誌商廈租務市場已由低谷回穩。

另一方面，金融活動的回暖亦帶動需求層面。2025年香港IPO集資額較前一年大幅反彈，市場氣氛明顯改善，而目前仍有逾300宗新股申請在排隊審批，預示2026年金融業將持續擴張。投行、券商、資產管理、保險以至專業服務等板塊，均有進一步擴租甚至升級辦公地點的需要，為核心區租金提供支持。租金經歷多年調整後，預期今年將見底回穩。

展望全年，若經濟及資本市場表現保持平穩，預計2026年商廈成交宗數可達約1,300宗，按年再升約10%，而成交金額升幅約5%以內，延續「穩中有升」的基調。隨着投資信心回歸與企業用家積極部署，香港商廈市場正逐步走出陰霾，邁向更具結構性及品質導向的新階段。

美聯商業董事 李鎮龍

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