好淡增持｜關於樓市 施老闆「㩒住唔講」的其實是⋯｜令兌衷

睇新聞話「樓市回暖，而且不少名人加快入市，增強市民置業信心；首置客入市是對樓市前景樂觀，看好個別樓盤的保值能力」。但即使美國減息，香港又是否跟足？現實是很難「應減盡減」，大膽講可能第四季已提前透支了明年部份的升幅。

先撇開講句寫字樓市場，中環建設銀行大廈部份辦公樓層，最終以35億元作價售予京東，都肯定是低價。集團解釋是看好在香港的發展包括港股市場，「辦公場地的升級也被外界視為京東堅定在港發展的標誌。」可以變成是科企正式取代內房的官式回應。

說回住宅樓市，名人一定要數中原集團創辦人施永青，他近兩個月透過名下基金頻繁買樓，據報斥資逾9,300萬港元，購入香港多個主要是中西區同九龍站、奧運站等屋苑（如擎天半島、柏景灣、泓都等）共約6個住宅單位。

施老闆自己都話對後市「㩒住唔講咁好」，仍預測樓市將迎來長達六年的上升趨勢，由2025年升至2031年，估計可升85%，理由包括貨幣貶值、美元低息環境以及供應不足等。但實情可能是表面大手掃貨、內裡專搵筍盤。

根據小道消息，施老闆今次其實都相當「揀手」，例如在中西區，最後好像未有mark到主力的寶翠園，但好像廿年樓已算新的縉城峰，都曾經出現在名單上，只是未到價便沒有成事 －－似乎是不買一手新盤之餘，二手也只搵低水樓，「口裡說大升、身體很誠實」地緊貼銀行估值，不像外界看到的那麼進取。

施老闆當然是有實力投資者，但也不及發展商的定價能力亦非市場指標。中原城市領先指數（CCL）反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢，卻估計今年升5%，明年更可錄15%升幅！如此這般，六年便可升131%？難怪是「㩒住唔講咁好」。

其他所謂樓市專家，日前有摩根大通分析員指，樓市氣氛轉好，相信財富效應帶動入市興趣，「尤其金融業年底開始派花紅，最近不少人睇樓⋯主因港股表現較預期強，帶來財富效應及利好金融行業，相信全港30多萬金融行業從業員的買樓意欲提高。」這個說法就非常值得商榷。

先不論港股很大機會已見今年高位，所謂財富效應已經可能被放大。話金融從業員購樓意欲強，又好快派bonus，唯一較合理解釋就是b仔今年會好勁？雖則新股市場當旺而中資投行又活躍，隨時隨地on call。但亦有傳監管機構罕有地去信所有負責保薦新股的投行，直指近期新股申請的質素下降，觀察到多項不合標準的行為，未知對生意有多大影響。況且不少中資行都是四月至出花紅。

而事實是港樓近月是「冰火兩重天」，過去三年幾以來買樓導致的蝕讓個案比比皆是，可能有業主已經加按了層樓幾次、借了財仔被人執平貨；據聞也有「金融從業員」的外資大行sales head 都損手急著離場，雖然之前是高追了但現在仍想瘋狂反價，進取到比銀行估值仍要高出10%。

靠b仔救樓市可能不現實，到最後最可靠的都是計數，以「供平過租」吸引用家「轉租為買」及投資者入市。香港跟隨美國減息一段時間，樓市至今還未出positive carry，目前整體租金回報約3.5厘上下，有待按息降到2.5至3厘，才會引發真正的購買力，帶動剛需以外的投資需求，但這可能要等到明年中，在此之前，如果一手新盤定價稍高，樓市升幅15%隨時會落空。

令兌衷
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